ROI villa di Bali: hitung ulang lembar pengembang dengan angka bersumber.

ROI villa di Bali dalam satu rumus.

Imbal hasil bersih = (malam terjual × tarif per malam yang benar-benar diterima − komisi platform − fee pengelolaan − biaya operasional − susut masa sewa − pajak) ÷ seluruh uang yang Anda keluarkan.

Setiap unsur bisa diperiksa. Malam terjual berasal dari tingkat hunian, dan tingkat hunian yang terukur tersedia untuk hotel. Tarif yang diterima adalah yang dibayar tamu setelah diskon, bukan tarif publikasi. Komisi dan fee pengelolaan tercantum dalam kontrak yang bisa Anda minta. Susut masa sewa adalah aritmetika sederhana. “Seluruh uang yang Anda keluarkan” berarti harga ditambah biaya pembelian, furnitur, serta perusahaan dan izin jika villa itu hendak disewakan secara sah.

Di bawah ini, tiap unsur dibahas satu per satu. Jika sebuah angka punya sumber yang jelas, kami menyebutnya; jika tidak ada, kami memakai angka sementara yang perlu Anda ganti dengan angka dari kontrak Anda sendiri.

Baris yang cenderung tidak dicantumkan lembar penjualan.

Tarif yang benar-benar diterima

Kibarer melaporkan pemilik memberi diskon 10–30% untuk menjaga pemesanan. Itu pengamatan agensi; mintalah kepada penjual tarif rata-rata yang benar-benar diterima selama dua belas bulan. Sebagai pembanding, tarif rata-rata harian hotel se-Bali pada 2025 adalah Rp 2,35 juta, kira-kira USD 150 (Horwath HTL).

Komisi dan fee pengelolaan

Kami tidak menemukan angka se-Bali yang dapat diandalkan untuk komisi platform pemesanan maupun fee pengelolaan villa, jadi kami tidak akan mengutip satu angka pun sebagai fakta. Keduanya tertulis dalam dokumen: syarat dan ketentuan platform serta perjanjian pengelolaan. Baca apakah persentase pengelola dikenakan atas pemesanan kotor atau atas sisa setelah komisi, dan biaya apa saja yang masih dibebankan kepada pemilik di luar itu.

Biaya operasional

Villa sewa menanggung karyawan, listrik, air, perawatan kolam dan taman, linen, internet, dan perbaikan di iklim yang lembap dan bergaram. Satu baris punya sumber: upah minimum 2026 di Badung adalah Rp 3.791.003 per bulan untuk tiap karyawan penuh waktu (Keputusan Gubernur tentang upah minimum 2026). Sisanya harus berasal dari laporan pengelola untuk villa yang sebanding, bukan dari brosur.

Pajak

Perusahaan membayar pajak penghasilan badan 22%; perusahaan dengan omzet sampai Rp 50 miliar mendapat pengurangan tarif 50% atas penghasilan kena pajak dari Rp 4,8 miliar omzet pertamanya (ASEAN Briefing). Pajak final 0,5% atas omzet dilaporkan tertutup bagi perusahaan sejak Peraturan Pemerintah PP 20/2026 berlaku pada 22 April 2026. Pajak atas pengalihan laba kepada Anda secara pribadi bergantung pada negara Anda dan perjanjian pajak yang berlaku. Pastikan semuanya kepada konsultan pajak.

Susut masa sewa: biaya yang tidak pernah datang sebagai tagihan.

Pembeli asing villa di Bali biasanya memegang hak sewa, bukan hak milik. Agen menggambarkan sewa pribadi yang tipikal selama 25–30 tahun, dan Horwath HTL mencatat masa sewa di proyek yang dikelola operator hospitality 25 sampai 35 tahun, dengan perpanjangan “berdasarkan kesepakatan”. Perpanjangan digambarkan sebagai akta baru yang dihargai menurut nilai tanah pada hari itu, sehingga lebih tepat disebut pembelian kedua daripada kelanjutan. Pastikan kepada notaris bagaimana akta Anda mengaturnya.

Jadi hak sewa adalah aset yang nilainya terus susut. Jika dibagi rata, sewa 25 tahun kehilangan 4,0% dari harganya setiap tahun, sewa 30 tahun 3,3%, dan sewa 35 tahun 2,9%. Lembar yang menunjukkan 10% per tahun atas sewa 25 tahun sebenarnya menunjukkan 6% begitu masa sewa dihitung, sebelum baris lain mana pun. Villa bekas dengan sisa 14 tahun kehilangan 7,1% per tahun.

Penjualan kembali tidak lolos dari hitungan ini. Pembeli di tahun kesepuluh membeli lima belas tahun dan akan melakukan aritmetika yang sama.

ROI properti di Bali dibanding saham restoran: profil risiko yang berbeda.

Kami membangun restoran dan ikut memilikinya, dan kami tidak akan mengatakan bahwa hitungannya lebih ramah di sana. Hitungannya berbeda.

Restoran adalah bisnis operasional. Patokan yang dipublikasikan untuk Indonesia menempatkan margin bersih di 5–12% dari penjualan untuk casual dining dan 10–20% untuk fine dining (Klikit, 2026). Artikel sebuah broker mengklaim 15–25% dengan balik modal sekitar dua tahun. Keduanya berasal dari pihak yang berkepentingan, dan tidak ada studi balik modal independen untuk restoran di Bali. Pasar jual-beli usaha memberi satu data yang menyadarkan: sebuah restoran di Uluwatu yang ditawarkan untuk dijual melaporkan omzet USD 453.000 dan laba USD 17.000 selama dua belas bulan, di bawah 4%.

Susut masa sewanya lebih cepat, bukan lebih lambat. Tempat usaha restoran di Bali umumnya disewa dengan hanya 5 atau 10 tahun dibayar di muka, menurut laporan konsultan perizinan, sehingga fit-out harus balik modal dalam masa yang lebih pendek daripada sewa villa. Sebagai gambaran skala, kisaran indikatif 2026 kami untuk restoran 80 kursi yang dibangun di lahan kosong adalah Rp 3,5–4,7 miliar (sekitar USD 213.000–286.000); harga tetap mengikuti gambar kerja dan RAB.

Yang berubah adalah letak ketidakpastiannya. Jika lahannya kering dan berzonasi pariwisata atau komersial, bangunannya sudah disetujui, dan sewanya berakta notaris atas nama PT PMA, restoran menyisakan lebih sedikit ketidakpastian lahan dan izin dibanding villa yang dibeli lewat nominee atau disewakan tanpa izin pariwisata. Risikonya bersifat operasional: dapur, tim, perpanjangan sewa, 64.521 tempat makan lain (BPS, 2024). Rekam jejak operator dan laporan bulanan memikul bobot yang pada villa dipikul oleh zonasi dan izin.

Penawaran kepemilikan bersama kami berupa saham di perusahaan Indonesia (PT PMA) yang memegang sewa dan izin, dengan perjanjian pemegang saham yang disusun notaris; besaran penyertaan, pelaporan, dan ketentuan keluar ditetapkan per proyek dan dikirim sebagai lembar proyek lewat WhatsApp. Kami tidak mencantumkan imbal hasil yang diharapkan. Lihat apa saja yang tercakup dalam saham restoran dan apa yang patut diminta seorang pemilik bersama.