Доходность виллы на Бали: пересчитайте таблицу застройщика по проверенным цифрам.

Доходность виллы на Бали в одной формуле.

Чистая доходность = (проданные ночи × фактическая цена за ночь − комиссия площадки − плата управляющему − текущие расходы − убыль срока аренды − налог) ÷ всё, что вы заплатили.

Каждое слагаемое можно проверить. Проданные ночи следуют из заполняемости, а измеренная заполняемость существует только для отелей. Фактическая цена — это то, что гости заплатили после скидок, а не цена из прейскуранта. Комиссия и плата управляющему записаны в договорах, которые можно попросить показать. Убыль срока аренды — простая арифметика. «Всё, что вы заплатили» — это цена плюс расходы на покупку, мебель, а также компания и лицензии, если виллу сдают легально.

Дальше — по каждому слагаемому. Где у цифры есть названный источник, мы его указываем; где источника нет, ставим условное значение, которое вам нужно заменить цифрой из вашего договора.

Строки, которые таблица застройщика обычно опускает.

Фактическая цена

Kibarer сообщает, что владельцы дают скидки 10–30%, чтобы удержать бронирования. Это наблюдение агентства; попросите продавца назвать среднюю цену, реально полученную за двенадцать месяцев. Для сверки: средняя суточная цена в отелях Бали в 2025 году составила 2,35 млн рупий, примерно 150 долларов (Horwath HTL).

Комиссия и плата управляющему

Надёжной цифры по всему острову для комиссии площадок бронирования и платы управляющим виллами мы не нашли, поэтому приводить её как факт не станем. Обе величины записаны в документах: в условиях площадки и в договоре управления. Прочтите, на что начисляется процент управляющего — на валовые бронирования или на остаток после комиссии — и какие расходы ложатся на владельца сверх этого.

Текущие расходы

У сдаваемой виллы есть персонал, электричество, вода, уход за бассейном и садом, бельё, интернет и ремонт во влажном климате с солёным воздухом. Подтвердить документом можно одну строку: минимальная зарплата в Бадунге на 2026 год составляет 3 791 003 рупии в месяц на сотрудника с полной занятостью (постановление губернатора о минимальных зарплатах на 2026 год). Остальное берите из отчётов управляющего по сопоставимой вилле, а не из буклета.

Налог

Компания платит налог на прибыль 22%; компании с оборотом до 50 млрд рупий получают скидку 50% со ставки на налогооблагаемую прибыль с первых 4,8 млрд рупий оборота (ASEAN Briefing). Режим 0,5% с оборота, как сообщается, закрыт для компаний с вступлением в силу постановления правительства PP 20/2026 — 22 апреля 2026 года. Налог при выводе прибыли лично вам зависит от вашей страны и действующего соглашения. Всё это подтвердите у налогового консультанта.

Убыль срока аренды: расход, который не приходит счётом.

Иностранец, покупающий виллу на Бали, обычно получает аренду, а не собственность. Агенты называют типичный срок частной аренды 25–30 лет, а Horwath HTL оценивает аренду в проектах под управлением отельных операторов в 25–35 лет, с продлением «по договорённости». Продление описывают как новый акт с ценой по стоимости земли на тот день: по сути, это вторая покупка, а не продолжение первой. Как ваш акт решает этот вопрос, уточните у нотариуса.

Значит, аренда — истощаемый актив. Если разложить равномерно, аренда на 25 лет теряет 4,0% цены в год, на 30 лет — 3,3%, на 35 лет — 2,9%. Таблица, где на 25-летней аренде указано 10% в год, на деле показывает 6%, если учесть срок аренды, и это ещё до всех остальных строк. Вилла на вторичном рынке с остатком 14 лет теряет 7,1% в год.

Перепродажа от этой арифметики не спасает. Покупатель на десятом году берёт пятнадцать лет и посчитает то же самое.

Доходность недвижимости на Бали и доля в ресторане: другой профиль риска.

Мы строим рестораны и владеем ими вместе с партнёрами, и убеждать вас, что там арифметика мягче, не будем. Она другая.

Ресторан — действующий бизнес. Опубликованные ориентиры по Индонезии дают чистую маржу 5–12% выручки у демократичных ресторанов (casual dining) и 10–20% у ресторанов высокой кухни (Klikit, 2026 год). Статья одного брокера заявляет 15–25% и окупаемость примерно за два года. И то и другое пишут заинтересованные стороны; независимого исследования окупаемости ресторанов на Бали нет. Вторичный рынок даёт отрезвляющую точку отсчёта: выставленный на продажу ресторан в Улувату показывает 453 000 долларов оборота и 17 000 долларов прибыли за двенадцать месяцев — меньше 4%.

Срок аренды здесь убывает быстрее, а не медленнее. Помещения под рестораны на Бали, как сообщают лицензионные консультанты, обычно арендуют с оплатой вперёд всего за 5 или 10 лет, поэтому отделка должна окупиться за срок короче, чем аренда виллы. Для масштаба: наш ориентировочный диапазон на 2026 год для ресторана на 80 мест, построенного на пустом участке, — 3,5–4,7 млрд рупий (около 213–286 тыс. долларов); фиксированная цена появляется после чертежей и сметы.

Меняется то, где сидит неопределённость. Если участок сухой и зонирован под туризм или коммерцию, здание одобрено, а аренда нотариально оформлена на PT PMA, у ресторана остаётся меньше неизвестных по земле и лицензиям, чем у виллы, купленной через номинала или сдаваемой без туристической лицензии. Его риск операционный: кухня, команда, продление аренды, ещё 64 521 заведений вокруг (BPS, 2024 год). Вес, который у виллы несут зонирование и лицензии, здесь ложится на опыт оператора и ежемесячную отчётность.

Наше предложение по совладению — доли в индонезийской компании (PT PMA), на которую оформлены аренда и лицензии, с акционерным соглашением, составленным нотариусом; размер входа, отчётность и условия выхода определяются по каждому проекту и приходят описанием проекта в WhatsApp. Ожидаемую доходность мы не называем. См. что входит в долю в ресторане и о чём должен спросить совладелец.