Инвестиции в Бали в 2026 году: шесть видов активов в одной честной таблице.

Могут ли иностранцы инвестировать на Бали: да, через аренду или через компанию.

Да. Иностранец как частное лицо не может владеть землёй в Индонезии в собственности, поэтому каждый путь опирается на одно из двух прав: аренду (Hak Sewa), как правило, на 25–30 лет, либо право застройки (HGB), которое держит компания с иностранным капиталом — PT PMA — на срок 30 + 20 + 30 лет по постановлению правительства 18/2021.

Чтобы вести бизнес, нужна компания, а не только земля. У каждого вида деятельности есть код классификатора (KBLI), а указ президента 10/2021 перечисляет коды, закрытые для иностранцев или ограниченные. Рестораны по коду KBLI 56101 в нём не значатся, так что PT PMA может владеть таким рестораном полностью (Hukumonline, 25 июня 2026 года).

Старый обходной путь — индонезийский номинал, который держит землю за иностранца, — от него стоит отказаться. Региональный закон Бали 4/2026, подписанный 24 февраля 2026 года, по сообщениям, запрещает владение землёй через номинала и вводит уголовную ответственность (RRI Denpasar). Любое такое предложение сверьте с нашим списком тревожных признаков.

Три правила 2026 года, которые касаются любого актива из списка.

1. Капитал компании

Регламент BKPM Regulation 5/2025, изданный 2 октября 2025 года, снизил минимальный оплаченный уставный капитал PT PMA до 2,5 млрд рупий (около 150 000 долларов) с 10 млрд рупий. Инвестиционный план по-прежнему должен превышать 10 млрд рупий (около 606 000 долларов) без учёта земли и зданий и считается на каждый пятизначный код деятельности и каждую локацию. Исключение — общепит: там план считается на двузначную группу кодов на округ, поэтому ресторан, бар и кафе в Бадунге могут делить один план (Hukumonline).

2. Ограничение OSS на Бали

После письма губернатора от 28 января 2026 года национальная система лицензирования (OSS) отклоняет новые регистрации PT PMA на Бали по кодам низкого и средне-низкого уровня риска — об этом сообщил Emerhub 18 мая 2026 года; номер нормативного акта не опубликован. Предыстория: в 2021–2025 годах на Бали зарегистрировано 19 262 компании с иностранным капиталом — около 40% по стране. Крупные рестораны относятся к средне-высокому уровню (Hukumonline), поэтому должны остаться открытыми, но консультанты расходятся в том, как далеко блокировка заходит в сферу общепита, особенно в отношении кафе. Точный код подтвердите у лицензионного агента до любого задатка. Наша карта лицензий следит за этим спором.

3. Запрет на продуктивные земли

Инструкция губернатора 5/2025 запрещает переводить охраняемые рисовые поля в иное использование, в том числе под туристическую недвижимость. После наводнений в сентябре 2025 года губернатор поручил всем округам прекратить выдачу разрешений на отели, виллы и рестораны на плодородных сельхозземлях (detik; ANTARA). Правило не смотрит на вид актива: оно останавливает и виллу, и падел-корт, и ресторан.

Одно налоговое изменение: режим 0,5% с оборота, по сообщениям, закрыт для обществ с ограниченной ответственностью с вступлением в силу постановления правительства 20/2026 — 22 апреля 2026 года (bali.live). Рассчитывайте на налог на прибыль компаний 22%.

Возможности для инвестиций на Бали в 2026 году: спрос есть, фильтр — лицензии.

Спрос — не проблема. Число иностранных прибытий в 2025 году достигло 6,95 млн, на 10% больше и это рекорд за всё время, а заполняемость отелей по острову держалась на уровне 74% (Horwath HTL, март 2026 года).

Изменилось другое — кому разрешено обслуживать этот спрос. Краткосрочной аренде нужно было подтвердить полный набор лицензий к 31 марта 2026 года, а около 1 600 объектов намечено убрать с площадок бронирования с августа 2026 года (Horwath HTL; Bisnis, 3 июня 2026 года).

Поэтому вопрос к любой из показанных вам возможностей для инвестиций на Бали узок: какая компания держит какую лицензию и на какой зоне. Сторона вилл разобрана в статье выгодно ли покупать недвижимость на Бали, а номера сопоставлены с ресторанами в материале инвестиции в гостеприимство на Бали.

Куда инвестировать на Бали: район определяет гостя и размер арендного счёта.

Единого лучшего места для инвестиций на Бали нет. Опубликованные цифры аренды — за сотку (100 м²) в год:

• Убуд: примерно 5–16 млн рупий, то есть около 300–970 долларов (GetWhereNext, апрель 2026 года, по сообщениям).
• Чангу: действующие объявления по 15, 18 и 25 млн рупий (Bali Exception).
• Семиньяк: 30–40 млн рупий у пляжа (Bali Home Immo, по сообщениям).
• Улувату и Букит: от 30 млн рупий у пляжа, менее 15 млн рупий в районе Унгасана и Кутуха (Bali Home Immo, по сообщениям).

Заполняемость отелей в 2025 году колебалась от 79,2% в Нуса-Дуа до 60% в Чангу и Табанане (Horwath HTL). Различаются и округа: в июле 2025 года шесть из них договорились с 2026 года прекратить выдачу разрешений на отели и рестораны на продуктивных землях, и Бадунг с Гианьяром в эту шестёрку не вошли (The Bali Sun). Районы сравнивайте на страницах районов (Чангу, Убуд, Улувату) и в сравнении районов для ресторана.

Выбирайте по степени участия: три уровня работы.

Как инвестировать на Бали, зависит не столько от актива, сколько от того, сколько часов в месяц вы готовы ему отдавать.

• Без участия: земля в аренде или номер в управляемом отеле. Ваша работа — проверка зонирования и договора в начале. См. аренда и HGB: что это такое.
• Уровень совета: доля в действующем заведении. Вы читаете ежемесячные цифры и голосуете по крупным решениям; кухней руководит кто-то другой.
• Своими руками: собственное заведение или вилла с лицензией. Вы создаёте компанию, подписываете аренду, нанимаете управляющего и отвечаете за лицензии. См. открытие ресторана с нуля.

Что делаем мы и что прислать в WhatsApp.

Мы открываем, строим и совместно с партнёрами владеем ресторанами на Бали; строит команда Kimo Construction. Мы — один из вариантов в вашем списке, причём заинтересованный.

При совладении вы держите доли в индонезийской компании (PT PMA), на которую оформлены аренда и лицензии, с акционерным соглашением, составленным нотариусом. Размер входа, отчётность и условия выхода определяются по каждому проекту и приходят описанием проекта в WhatsApp. Механика изложена в статье как устроено совладение рестораном; предложение — на странице об инвестициях в ресторан. Если вы предпочитаете владеть заведением целиком, калькулятор стоимости даёт первый бюджет; его цифры — ориентировочные диапазоны на 2026 год, а фиксированная цена появляется после чертежей и сметы.

Напишите нам в WhatsApp диапазон бюджета, активы, которые вы сравниваете, предпочтительный район и то, насколько вы хотите участвовать сами. Мы ответим вопросами, которые стоит задать по каждому. Читателям из Австралии: инвестиции на Бали из Австралии.