Чангу · Берава · Бату-Болонг
Ресторан в Чангу: купить готовый или построить новый — цифры.
Ресторан в Чангу на продажу оценивают по оставшейся аренде и по улице, а не по тому, во что когда-то обошлась отделка. Чангу, Берава и Бату-Болонг — самый плотный рынок кафе и ресторанов на Бали, а заполняемость отелей там в 2025 году составила 60%, самую низкую из районов, которые отслеживает Horwath HTL. Объявления мы проверяем до того, как вы внесёте задаток, делаем отделку в готовых помещениях и строим новые заведения на арендованной земле вместе с командой Kimo Construction.
Источник: Horwath HTL / C9 Hotelworks, март 2026 года (данные Bali Hotels Association).
Ресторан в Чангу на продажу: сколько просят по опубликованным ценам.
Запрашиваемые цены, которые мы собрали для исследования в ноябре 2026 года, показывают разброс. Помещение под ресторан в Берава предлагали за 190 млн рупий в год (около 11 500 долларов). Выкуп действующего заведения в Берава выставили за 4 млрд рупий (около 242 000 долларов). Кафе в Чангу предлагали за 16 млрд рупий как бизнес или за 12,6 млрд рупий только за право аренды. Это объявления агентств (Ray White Indonesia, Prestige Property Bali, Bali Home Immo), а не цены сделок.
Объявления мы не продаём. Мы говорим, сколько здание стоит для нового оператора: сколько лет аренды осталось, есть ли разрешение на строительство (PBG), сколько лет кухне и вытяжке и чья компания держит лицензии. Если вы сравниваете кафе в Чангу на продажу с новой отделкой, сначала прочитайте «купить или построить».
Аренда земли и помещений в Чангу.
| Статья | Опубликованная цифра | Источник |
|---|---|---|
| Аренда земли, объявления | 15, 18 и 25 млн рупий за сотку в год | Объявления Bali Exception |
| Аренда земли, справочный диапазон | 25–50 млн рупий за сотку в год (15–30 долларов за м²) | GetWhereNext, апрель 2026 года |
| Помещение размером с кафе, главная дорога | 150–350 млн рупий в год | MistSystem, апрель 2026 года |
| Помещение размером с кафе, боковая улица | 80–150 млн рупий в год | MistSystem, апрель 2026 года |
| Помещение под ресторан | 2 000–4 000 долларов в месяц | DDA, октябрь 2025 года |
Сотка — 100 м². Запрашиваемые и справочные цифры, а не сделки.
Открыть кафе или ресторан в Чангу: что означает плотность.
В 2024 году на Бали насчитали 64 521 ресторанов и заведений общепита (BPS), и самый тесный их кластер находится на улицах между Берава и Бату-Болонг. При сроке проживания 2,4 дня у гостя отеля остаётся мало вечеров, которые он может вам отдать. У концепции должна быть одна ясная причина существовать именно на своей улице.
Форматы, которые подходят предлагаемым помещениям и арендным ставкам: кафе и кофейни на боковых улицах, залы демократичного общепита на главных дорогах, рестораны со стойкой и бары там, где соседи — коммерческие заведения.
Трафик и парковка — исходные данные проекта. До аренды мы считаем места для скутеров и автомобилей и смотрим, как грузовик с поставкой подъезжает к чёрному входу. Опубликованных данных о трафике, на которые можно сослаться, нет, поэтому мы измеряем на месте.
Инвестиции в ресторан в Чангу: построить новый или войти в долю.
На сухой земле с правильным зонированием новое здание обойдётся в 8,5–18 млн рупий за м² и займёт 9–14 месяцев от подписанной аренды до открытия. Отделка готового помещения стоит 4,5–14 млн рупий за м², срок — 3–6 месяцев. Это ориентировочные диапазоны на 2026 год, а сроки — наши плановые оценки; фиксированная цена появляется после чертежей и сметы.
Если нужна доля в Чангу без работы на кухне, совладение — это доли в индонезийской компании (PT PMA), на которую оформлены аренда и лицензии, и акционерное соглашение, составленное нотариусом. Размер входа, отчётность и условия выхода определяются по каждому проекту и приходят описанием проекта в WhatsApp. Доходность мы не обещаем. Как устроено совладение · Калькулятор стоимости
Вопросы, которые нам задают в WhatsApp
Стоит ли в 2026 году покупать ресторан в Чангу на продажу?
Это зависит от оставшихся лет аренды, лицензий и реальной выручки, а объявление не доказывает ни одного из пунктов. Заполняемость отелей 60% (Horwath HTL) показывает, что предложения в районе хватает. Воспользуйтесь чек-листом из нашего руководства «купить или построить».
Сколько стоит аренда помещения под ресторан в Чангу?
Опубликованные диапазоны — 150–350 млн рупий в год за помещение размером с кафе на главной дороге и 80–150 млн на боковой улице (MistSystem, апрель 2026 года). Что должно быть записано в договоре — в руководстве по коммерческой аренде.
Может ли иностранец открыть ресторан в Чангу?
Да, через компанию с иностранным капиталом (PT PMA) по ресторанному коду KBLI 56101 с оплаченным уставным капиталом 2,5 млрд рупий (BKPM Regulation 5/2025). Код кафе 56303 оспаривается с мая 2026 года, и его нужно проверить первым. См. страницу лицензий.
Осталась ли в Чангу земля под новый ресторан?
Немного, по цене из объявлений 15–25 млн рупий за сотку в год (Bali Exception), хотя часть участков может быть охраняемым рисовым полем. Западнее — страница о Переренане и Сесех.
Читайте дальше
Переренан и Сесех
Ресторан в Переренане, Сесех и Чемаги: опубликованного ориентира по земле нет, аренда помещений 60–120 млн рупий в год, риск рисовых полей. WhatsApp.
Купить или строить
Купить ресторан на Бали: как оценить аренду по ценам предложения 2026 года (2,6–30 млрд рупий), чек-лист проверки и цена новой стройки. WhatsApp.
Открыть кафе
Открыть кафе на Бали в 2026 году: бюджет отделки и оборудования, аренда от 50 млн рупий в год, зарплаты, спорный код KBLI 56303. Пишите в WhatsApp.