Купить ресторан на Бали: как оценить аренду и когда выгоднее строить новый.

Купить готовый бизнес на Бали: что на самом деле входит в сделку.

Уберите из объявления фотографии — останется пять вещей.

• Аренда. Иностранные физические лица не могут владеть землёй на праве собственности, а коммерческая аренда часто оплачена вперёд всего на 5 или 10 лет (Horwath HTL, март 2026 года; Emerhub). Актив — это годы, оставшиеся по договору.
• Здание и отделка. Сделаны под чужое меню и несколько лет назад.
• Оборудование кухни и бара. Бывшее в употреблении; оценивайте его по тому, во сколько вам обойдётся замена.
• Лицензии. Выданы компании на одну локацию и один вид деятельности. Перейдут ли они вместе со сделкой, зависит от того, что продаётся: акции компании или только её активы.
• Бизнес как таковой. Персонал, поставщики, название и цифра оборота, которую называет продавец.

Запрос распространённый: «restaurant for sale in Bali» — первая подсказка, которую Google предлагает австралийцам, набравшим «restaurant for sale in b» (наша проверка автодополнения, 12 ноября 2026 года). Объявления по этому запросу пишут брокеры; эту страницу пишет команда, которая строит рестораны, поэтому здесь посчитана и альтернатива.

Ресторан на Улувату на продажу: оборот 453 000 долларов, прибыль 17 000.

Полезнее всего то объявление, которое публикует собственные цифры. Средиземноморский ресторан на Улувату, выставленный на Searchfunder за 486 000 долларов, сообщает об обороте 453 000 долларов за двенадцать месяцев и прибыли 17 000 долларов.

• Прибыль — около 3,8% оборота. Опубликованные ориентиры: 5–12% чистой прибыли для демократичных ресторанов в Индонезии (klikit, 2026 год) и 12–18% в блоге балийского оператора (ouryearinbali.com).
• При такой прибыли запрашиваемая цена равна примерно 29 годам заработка, тогда как коммерческую аренду часто оплачивают вперёд на 5 или 10 лет.
• Значит, платят не за прибыль. Платят за аренду, здание и место — их и нужно оценивать.

Картина типичная: ресторан — операционный бизнес с невысокой маржой, один из многих: по подсчётам BPS, в 2024 году ресторанов и заведений питания на Бали было 64 521.

Как оценить ресторан на арендованной земле: четыре цифры.

1. Цена за оставшийся год аренды

Разделите запрашиваемую цену на число лет, оставшихся по договору, и сравните с рыночной арендой из таблицы ниже. Если надбавка к аренде велика, её должны оправдывать отделка и налаженный бизнес. Спросите, сколько стоит продление: опубликованные руководства описывают его как новый договор по стоимости земли на тот день. Пункт за пунктом: как читать договор коммерческой аренды на Бали.

2. Во сколько обошлась бы отделка с нуля

Наш ориентировочный диапазон на 2026 год для отделки готового здания — 4,5–14 млн рупий за м², а кухня ресторана полного цикла — 3,5–7 млн рупий на место. Отделка, которую вы снесёте под свою концепцию, для вас ничего не стоит, сколько бы ни потратил на неё продавец.

3. Задекларированная выручка, а не заявленная

Ресторанный налог (PB1) — 10% с каждого счёта, его платят в бюджет округа. Попросите квитанции PB1 за 12–24 месяца и выгрузки из кассовой системы: вместе они показывают, что было задекларировано, месяц за месяцем. Обязательно с февралём и мартом — по данным Horwath HTL за 2025 год, выручка отелей на номер в эти месяцы самая слабая.

4. Лицензии, которые переживут сделку

Спросите нотариуса, какая компания будет держать аренду после закрытия сделки и какие лицензии останутся для неё действительными. Купите акции — и вместе с ними получите историю компании, включая проверки: Emerhub сообщает, что 423 из 426 компаний с иностранным капиталом, проверенных на Бали в 2025–2026 годах, получили санкции. Купите только аренду и оборудование — и ваша собственная компания подаёт на новый комплект лицензий, а для кафе это как раз спорная часть майского ограничения 2026 года в OSS, онлайн-системе лицензирования. Смотрите может ли иностранец открыть ресторан на Бали и как купить бизнес на Бали.

Когда покупка — верное решение.

Покупка выигрывает в четырёх случаях:

• место невозможно повторить — например, угол на сложившейся улице Семиньяка;
• по аренде осталось достаточно лет, чтобы вернуть цену и расходы на переделку, а условия продления зафиксированы письменно;
• цену подтверждает задекларированная выручка, а не заявленная;
• с лицензиями ситуация чище, чем при новой заявке, — например, действующая компания с кодом кафе в период, когда новые регистрации кафе под вопросом.

Но и тогда закладывайте бюджет на переделку. Пришлите нам объявление до начала переговоров: мы проверим зонирование и посчитаем переделку этого здания, чтобы на столе была реальная стоимость — запрашиваемая цена плюс переделка. Как устроена эта работа, описано на странице дизайн и отделка ресторана.

Третий вариант: построить новый или стать совладельцем нового заведения.

Мы не продаём действующие рестораны и не выступаем посредниками. Мы их строим; строительство ведёт команда Kimo Construction. Отсюда две альтернативы объявлению.

Построить свой. Мы проверяем участок, проектируем заведение под ваше меню, получаем разрешение на строительство, строим, монтируем кухню и сдаём ресторан, готовый принимать гостей: открытие ресторана на Бали под ключ — с проектом, стройкой, кухней и лицензиями или строительство на земле, которую вы уже арендуете. Бюджет по строкам — в статье сколько стоит открыть ресторан на Бали.

Владеть частью нового. Вы получаете долю в индонезийской компании (PT PMA), которая держит аренду и лицензии, с акционерным соглашением, составленным нотариусом. Размер участия, отчётность и условия выхода определяются для каждого проекта и приходят в WhatsApp в виде карточки проекта. Доходность мы не обещаем: ресторан — операционный бизнес и может приносить убытки. Смотрите раздел инвестиции в ресторан на Бали.