Beli atau bangun · 2026

Over kontrak restoran di Bali: cara menilai hak sewa, dan kapan membangun baru.

Over kontrak restoran di Bali, atau restoran dijual di Bali, hampir selalu berupa usaha dengan hak sewa: Anda membayar sisa tahun sewa, fit-out, peralatan, dan terkadang perusahaannya. Harga penawaran pada November 2026 berkisar dari Rp 2,6 miliar sampai Rp 30 miliar hanya di satu marketplace, dan satu iklan di Uluwatu menunjukkan omzet USD 453.000 dengan laba USD 17.000. Panduan ini menunjukkan cara menilai sebuah iklan, apa yang harus dicek, dan kapan membangun baru lebih murah.

Diperbarui 2026-11-12 · oleh Bali Restaurant Invest

Chat via WhatsApp

Kafe yang sudah tutup dengan rolling door setengah turun di gang di Bali

Apa isi sebenarnya dari restoran dijual di Bali.

Buang foto-fotonya dari sebuah iklan, dan tersisa lima hal.

Sewanya. Perorangan asing tidak boleh memegang tanah hak milik, dan sewa komersial sering dibayar di muka hanya untuk 5 atau 10 tahun (Horwath HTL, Maret 2026; Emerhub). Sisa tahun pada akta itulah asetnya.
Bangunan dan fit-out. Dibangun untuk menu orang lain, beberapa tahun lalu.
Peralatan dapur dan bar. Bekas pakai; hargai sebesar biaya menggantinya bagi Anda.
Izin. Diterbitkan untuk sebuah perusahaan pada satu lokasi dan satu kegiatan. Apakah izin ikut dalam transaksi bergantung pada apa yang dijual: saham perusahaannya, atau hanya asetnya.
Usaha berjalan. Karyawan, pemasok, nama, dan angka omzet yang diberikan penjual.

Pencarian ini umum: “restaurant for sale in Bali” adalah saran pertama Google bagi orang Australia yang mengetik “restaurant for sale in b” (pengecekan pelengkapan otomatis kami, 12 November 2026). Iklan di baliknya ditulis para broker; halaman ini ditulis tim yang membangun restoran, sehingga ikut menghitung alternatifnya.

Over kontrak restoran di Bali: harga penawaran pada November 2026.

Iklan publik yang kami kumpulkan untuk riset pada 12 November 2026. Tanggal tayang bervariasi; tidak ada angka di sini yang diaudit.

Iklan sebagaimana dipasang	Harga penawaran	Apa artinya bagi Anda
Unit restoran, Berawa	Rp 190 juta per tahun (sekitar USD 11.500)	Sewa, bukan penjualan: patokan lokal
Restoran lengkap perabot, Pererenan, sewa 5 tahun	USD 145.340	Sekitar USD 29.000 per tahun sewa, fit-out termasuk
Pengambilalihan restoran, Berawa	Rp 4 miliar (sekitar USD 242.000)	Masuk dalam kisaran bangunan baru 80 kursi kami, Rp 3,5–4,7 miliar (sekitar USD 213.000–286.000)
Kafe, Canggu	Rp 16 miliar sebagai usaha; Rp 12,6 miliar hanya hak sewa	Usaha di luar sewa dihargai Rp 3,4 miliar (sekitar USD 206.000)
Restoran berizin, Uluwatu	Penawaran di atas USD 980.000	“Berizin” adalah klaim yang harus diverifikasi dokumen demi dokumen
Restoran Mediterania, Uluwatu	USD 486.000	Omzet USD 453.000 dan laba USD 17.000 selama dua belas bulan, sebagaimana tertera
53 iklan usaha makanan dan minuman Bali di Smergers	Rp 2,6–30 miliar (sekitar USD 158.000–1,8 juta)	EBITDA yang dilaporkan sendiri 10–40%
Saham sebagian, di marketplace yang sama	40% sebuah tempat di Ubud seharga USD 790.000; 70% konsep pra-pembukaan seharga Rp 5,1 miliar	Saham minoritas dan saham pra-pembukaan juga dijual

Sumber: iklan di raywhite.co.id, prestigepropertybali.com, bali-home-immo.com, searchfunder.com, dan smergers.com, dikumpulkan pada 12 November 2026. Harga penawaran dan angka yang dilaporkan penjual; USD pada kurs Rp 16.500 per dolar AS.

Restoran dijual di Uluwatu: omzet USD 453.000, laba USD 17.000.

Iklan yang paling berguna adalah yang mempublikasikan angkanya sendiri. Sebuah restoran Mediterania di Uluwatu, diiklankan di Searchfunder seharga USD 486.000, melaporkan omzet dua belas bulan USD 453.000 dan laba USD 17.000.

Laba sekitar 3,8% dari omzet. Patokan yang dipublikasikan adalah laba bersih 5–12% untuk restoran kasual di Indonesia (klikit, 2026) dan 12–18% di blog seorang operator di Bali (ouryearinbali.com).
Dengan laba itu, harga penawaran setara sekitar 29 tahun penghasilan, sementara sewa komersial sering dibayar di muka hanya untuk 5 atau 10 tahun.
Jadi harganya bukan untuk labanya. Harga itu untuk sewa, bangunan, dan lokasi, dan itulah yang harus Anda nilai.

Bentuknya normal: restoran adalah usaha operasional dengan margin tipis, satu dari 64.521 restoran dan rumah makan yang dihitung BPS di Bali pada 2024.

Cara menilai restoran dengan hak sewa: empat angka.

1. Harga per sisa tahun sewa

Bagi harga penawaran dengan sisa tahun pada akta, lalu bandingkan dengan sewa pasar terbuka pada tabel di bawah. Jika selisih di atas sewa besar, fit-out dan usahanya harus membenarkannya. Tanyakan biaya perpanjangan: panduan yang dipublikasikan menggambarkannya sebagai akta baru dengan nilai tanah pada hari itu. Pasal demi pasal: cara membaca kontrak sewa komersial di Bali.

2. Biaya fit-out jika dibuat baru

Kisaran indikatif kami untuk 2026 dalam mengisi bangunan yang sudah ada adalah Rp 4,5–14 juta per m², dan dapur full-service Rp 3,5–7 juta per kursi. Fit-out yang akan Anda bongkar demi konsep sendiri tidak bernilai bagi Anda, berapa pun biayanya bagi penjual.

3. Penjualan yang dideklarasikan, bukan yang diklaim

Pajak restoran (PB1) adalah 10% dari setiap tagihan, dibayarkan ke kabupaten. Minta bukti setoran PB1 dan ekspor data mesin kasir (POS) selama 12–24 bulan: keduanya bersama-sama menunjukkan apa yang dideklarasikan, bulan demi bulan. Sertakan Februari dan Maret; data Horwath HTL 2025 menunjukkan pendapatan hotel per kamar paling lemah pada bulan-bulan itu.

4. Izin yang bertahan setelah peralihan

Tanyakan kepada notaris perusahaan mana yang akan memegang sewa setelah penyelesaian dan izin mana yang tetap berlaku baginya. Membeli sahamnya berarti sejarah perusahaan ikut terbeli, termasuk audit: Emerhub melaporkan bahwa 423 dari 426 usaha milik asing yang diperiksa di Bali pada 2025–26 dikenai sanksi. Membeli hanya sewa dan peralatannya berarti perusahaan Anda sendiri mengajukan rangkaian izin baru, yang untuk kafe adalah bagian yang diperdebatkan dari pembatasan Mei 2026 di OSS, sistem perizinan daring. Lihat bolehkah orang asing membuka restoran di Bali dan cara membeli bisnis di Bali.

Manajer restoran memeriksa penjualan hari itu setelah tutup — Memeriksa laporan penjualan hari itu setelah tutup.

Daftar uji tuntas sebelum membayar uang muka.

Akta sewa: dibuat di hadapan notaris, atas nama siapa, sisa tahun, ketentuan perpanjangan, dan persetujuan tertulis pemilik lahan atas peralihan.
Zonasi: konfirmasi bahwa lahan mengizinkan restoran dan bukan sawah dilindungi atau tanah negara. Bingin (48 bangunan dibongkar sejak Juli 2025) dan Jatiluwih (13 bangunan disegel pada Desember 2025) menunjukkan harga sebuah pelanggaran.
PBG dan SLF yang sesuai dengan bangunan sebagaimana berdiri, termasuk bagian tambahannya.
Berkas perusahaan: nomor induk berusaha (NIB), kode usaha (KBLI) yang terdaftar beserta tingkat risikonya, dan apakah semuanya cocok dengan kegiatan tempat itu sebenarnya.
Sertifikat higiene (SLHS) dan, jika menyajikan alkohol, izin alkohol atas nama perusahaan.
Bukti setoran PB1, ekspor data kasir, dan rekening koran selama 12–24 bulan, dibandingkan berdampingan.
Penggajian: setiap karyawan dan kontraknya, dicocokkan dengan upah minimum 2026 (Rp 3.791.003 per bulan di Badung).
Daftar peralatan beserta tanggal pembelian; cerobong, perangkap lemak, dan saluran dibuang diperiksa langsung, bukan hanya diceritakan.
Utang: pemasok, sewa, pajak, dan hak karyawan, serta siapa yang menanggungnya setelah penyelesaian.

Restoran disewakan di Bali: sewa dan permintaan menurut area.

Patokan untuk harga sewa apa pun adalah berapa ruang yang sama disewakan hari ini. Tingkat hunian hotel menunjukkan seberapa besar permintaan wisatawan di baliknya.

Area	Tingkat hunian hotel, 2025	Unit restoran, per bulan	Unit seukuran kafe, per tahun
Canggu	60% (bersama Tabanan), terendah yang dipantau	USD 2.000–4.000	Rp 80–350 juta
Seminyak	74,9%	USD 3.000–5.000	Rp 100–250 juta
Uluwatu	66,0% (bersama Jimbaran)	USD 2.500–4.500	Rp 60–120 juta
Ubud	68,6%	USD 1.500–3.000	Rp 50–200 juta
Sanur	69,9%	USD 1.200–2.500	tidak dipublikasikan

Sumber: Horwath HTL / C9 Hotelworks, “Bali Hotel & Branded Residences 2026”, Maret 2026 (tingkat hunian); DDA, Oktober 2025 (sewa bulanan); MistSystem, 11 April 2026 (sewa tahunan). Tingkat hunian hotel adalah indikator permintaan, bukan angka restoran. Halaman area: Canggu, Seminyak, Uluwatu, Ubud.

Beli restoran yang sudah ada atau bangun baru: untung ruginya.

Tidak ada jalur yang aman. Keduanya menanggung risiko yang berbeda.

Membeli sewa yang sudah ada

Langsung berjualan sejak bulan pertama, dengan karyawan dan pemasok yang sudah ada.
Posisi di jalan yang sudah matang, seperti di Seminyak, yang tidak ditawarkan lahan kosong mana pun.
Izin sudah terbit, jika Anda membeli perusahaannya dan ternyata semuanya beres.
Anda membayar fit-out dan peralatan yang dipilih untuk konsep lain.
Sewanya sudah terpakai sebagian, dan jangka sewa komersial 5–10 tahun menyisakan sedikit ruang.
Omzet hanyalah angka penjual sampai Anda memverifikasinya.

Membangun baru

Tata letak, dapur, dan daya listrik disesuaikan dengan menu dan jumlah kursi Anda.
Jangka sewa yang baru, dengan zonasi dicek sebelum Anda menandatangani.
Peralatan baru dan bangunan yang terdokumentasi: gambar kerja, PBG, SLF.
Tanpa pemasukan selama 9–14 bulan, estimasi perencanaan kami dari lahan sewa sampai pembukaan.
Tanpa riwayat penjualan di jalan itu.
Perusahaan milik asing yang baru membutuhkan Rp 2,5 miliar disetor dan harus melewati aturan OSS 2026.

Apa yang bisa dibangun baru dengan uang yang sama.

Angka konstruksi kami adalah kisaran indikatif untuk 2026; harga tetap mengikuti gambar kerja dan RAB (rencana anggaran biaya). Sewa lahan dan modal kerja adalah tambahan pada setiap baris bangunan baru.

Uang yang tersedia	Iklan yang ada	Padanan bangunan baru
Sekitar Rp 4 miliar	Pengambilalihan sewa yang ada di Berawa	Restoran 80 kursi di lahan kosong pada level signature: Rp 3,5–4,7 miliar (sekitar USD 213.000–286.000)
USD 486.000 (sekitar Rp 8 miliar)	Restoran di Uluwatu dengan laba tahunan USD 17.000	Bangunan 80 kursi yang sama, dengan lebih dari Rp 3 miliar tersisa untuk sewa lahan dan modal kerja
USD 145.340 (sekitar Rp 2,4 miliar)	Restoran lengkap perabot di Pererenan, 5 tahun	Sekitar 300 m² fit-out pada Rp 8 juta per m², sebelum dapur, furnitur, dan sewa

Sumber: iklan seperti di atas; tarif kami dari kalkulator biaya, November 2026. Hitungan ilustratif, bukan penawaran.

Kapan membeli adalah keputusan yang tepat.

Membeli menang dalam empat situasi:

lokasinya tidak bisa ditiru, seperti sudut di jalan Seminyak yang sudah matang;
sewanya masih punya cukup tahun untuk mengembalikan harga ditambah renovasi, dengan ketentuan perpanjangan tertulis;
penjualan yang dideklarasikan, bukan yang diklaim, mendukung harganya;
posisi izinnya lebih bersih daripada permohonan baru, misalnya perusahaan kafe yang sudah ada selagi pendaftaran kafe baru diperdebatkan.

Bahkan begitu, anggarkan renovasi. Kirim iklannya kepada kami sebelum Anda bernegosiasi: kami mengecek zonasi dan menghitung renovasi bangunan itu, sehingga biaya sebenarnya, harga penawaran ditambah renovasi, ada di atas meja. Pekerjaan itu dijelaskan di desain dan fit-out restoran.

Pilihan ketiga: bangun baru, atau miliki bersama tempat baru.

Kami tidak menjual atau memperantarai restoran yang sudah ada. Kami membangunnya; konstruksinya dikerjakan tim Kimo Construction. Itu menyisakan dua alternatif selain iklan.

Bangun sendiri. Kami mengecek lahan, merancang tempat sesuai menu Anda, mengurus persetujuan bangunan, membangun, memasang dapur, dan menyerahkan restoran yang siap melayani: buka restoran di Bali terima kunci, atau konstruksi di lahan yang sudah Anda sewa. Anggaran per pos ada di berapa biaya membuka restoran di Bali.

Miliki sebagian dari tempat baru. Anda memegang saham di perusahaan Indonesia (PT PMA) yang memegang sewa dan izin, dengan perjanjian pemegang saham yang disusun notaris. Nilai penyertaan, pelaporan, dan syarat keluar ditetapkan per proyek dan dikirim sebagai lembar proyek lewat WhatsApp. Kami tidak menjanjikan imbal hasil: restoran adalah usaha operasional dan bisa merugi. Lihat investasi restoran di Bali.

Pertanyaan yang sering masuk ke WhatsApp

Berapa harga restoran dijual di Bali pada 2026?

Harga penawaran publik yang kami kumpulkan pada November 2026 berkisar dari USD 145.340 untuk restoran lengkap perabot dengan sewa 5 tahun di Pererenan sampai penawaran di atas USD 980.000 untuk restoran berizin di Uluwatu. Satu marketplace mencantumkan 53 tempat seharga Rp 2,6–30 miliar. Bandingkan dengan bangunan baru di kalkulator biaya.

Bisakah orang asing membeli restoran di Bali?

Bisa, lewat perusahaan milik asing (PT PMA), yang boleh memiliki 100% restoran dengan KBLI 56101 (Hukumonline, Juni 2026). Anda membeli saham perusahaan yang memegang tempat itu, atau PT PMA Anda sendiri mengambil alih sewa dan mengajukan izin. Lihat aturan bagi pemilik asing.

Lebih murah membeli restoran di Bali atau membangun yang baru?

Tergantung sisa tahun sewa dan seberapa banyak fit-out yang Anda pertahankan. Contoh bangunan baru 80 kursi kami Rp 3,5–4,7 miliar (sekitar USD 213.000–286.000) di luar lahan, indikatif untuk 2026, sementara pengambilalihan sewa yang ada di Berawa diiklankan Rp 4 miliar. Tambahkan dulu renovasi ke harga penawaran; tarifnya ada di halaman biaya bangun.

Apa yang harus saya cek pada restoran dijual di Canggu?

Sisa tahun sewa, zonasi, PBG dan SLF untuk bangunan sebagaimana terbangun, dan penjualan yang dideklarasikan lewat bukti PB1. Canggu dan Tabanan memiliki tingkat hunian hotel terendah yang dipantau Horwath HTL pada 2025, yaitu 60%, jadi jalannya lebih penting daripada kawasannya. Rincian lokal: Canggu.

Apa saja yang biasanya termasuk dalam kafe dijual di Bali?

Sewa dengan beberapa tahun tersisa, fit-out, peralatan kopi dan dapur, dan kadang perusahaannya beserta izin. Tanyakan apakah perusahaan milik asing yang baru masih bisa mendaftarkan kode usaha kafe itu: sejak Mei 2026 hal itu diperdebatkan. Latar belakang: membuka kafe di Bali.