Beli atau bangun
Cara beli bisnis di Bali, dan kapan bangun baru lebih murah.
Beli bisnis di Bali sebagai orang asing pada dasarnya soal satu pilihan: PT PMA Anda sendiri (perseroan terbatas dengan pemegang saham asing) membeli asetnya, yakni sewa, fit-out, dan peralatan, atau Anda membeli saham perusahaan yang sudah memegang semua itu. Dua jalur itu mengalihkan hal yang berbeda dan menyisakan risiko yang berbeda. Panduan ini membahas apa yang berpindah di tiap jalur, dokumen yang harus diperiksa, harga penawaran yang dipublikasikan, dan titik ketika bangun baru lebih murah daripada ambil alih, dengan restoran sebagai contoh.
Bolehkah orang asing membeli usaha di Bali.
Boleh, lewat perusahaan, dan tidak pernah sebagai perorangan yang memegang izin.
Aturan acuannya sama dengan yang dihadapi setiap perusahaan milik asing: Rp 2,5 miliar disetor ke perusahaan dan rencana investasi yang dinyatakan lebih dari Rp 10 miliar, keduanya ditetapkan Peraturan BKPM 5/2025. Jika perusahaan penjual dimiliki warga lokal, tanyakan kepada notaris apa saja syaratnya agar pemegang saham asing bisa masuk, sebelum Anda membahas harga.
Satu perubahan pada 2026 membentuk pasar ini. Emerhub melaporkan pada 18 Mei 2026 bahwa portal perizinan nasional (OSS) tidak lagi menerima perusahaan asing baru di Bali yang kode usahanya tergolong risiko rendah atau menengah rendah, sedangkan perusahaan lama dengan Nomor Induk Berusaha (NIB) yang sah tetap memegang izinnya dan menghadapi audit. Akibatnya, sebagian perusahaan yang sudah berdiri bernilai lebih dari sekadar perabotnya, dan dokumennya layak dibaca baris demi baris. Lihat bisnis di Bali untuk asing untuk aturannya dan cara buka usaha di Bali untuk biaya jalur perusahaan baru.
Beli aset (over kontrak usaha) atau beli saham: apa yang beralih.
Beli aset: Anda membeli tempat usahanya
- Anda menerima apa yang tercantum di kontrak: sisa tahun sewa, fit-out, dapur, furnitur, dan merek jika disebutkan.
- Sewa berpindah lewat pengalihan atau akta baru, jadi pemilik lahan harus ikut menandatangani.
- Izin diterbitkan untuk perusahaan, bukan untuk bangunan. Umumnya PT PMA Anda mengajukan izinnya sendiri; tanyakan kepada konsultan perizinan persetujuan bangunan mana yang tetap berlaku.
- Karyawan direkrut ulang oleh perusahaan Anda. Sepakati secara tertulis siapa yang membayar hak mereka sampai hari serah terima.
- Utang dan riwayat pajak penjual tetap berada di perusahaan penjual, jika kontrak menyatakan demikian.
- Perhitungkan jeda sebelum bisa beroperasi: perusahaan baru dan NIB-nya saja, menurut angka yang dipublikasikan, makan waktu 4–8 minggu.
Beli saham: Anda membeli perusahaannya
- Anda menerima perusahaan beserta seluruh isinya: sewa, NIB, sertifikat, kontrak, rekening bank, karyawan. Operasional tidak berhenti.
- Anda juga menerima masa lalunya: pajak yang belum dibayar, utang ke pemasok, tuntutan karyawan, dan apa pun yang kelak ditemukan audit.
- Pastikan perusahaan itu PT PMA dengan NIB yang sah dan kode yang sesuai dengan kegiatan nyatanya.
- Kontrak sewa bisa melarang pergantian pemilik tanpa persetujuan pemilik lahan.
- Harganya biasanya mencakup goodwill, yang hanya layak dibayar jika penjualannya terbukti.
Bisnis dijual di Bali: harga yang diminta di iklan publik.
| Iklan | Harga penawaran | Yang dilaporkan penjual |
|---|---|---|
| 53 usaha makanan dan minuman di Bali di satu marketplace | Rp 2,6–30 miliar (sekitar USD 158.000–1,8 juta) | Margin EBITDA 10–40% |
| 40% saham sebuah tempat usaha di Ubud | USD 790.000 | Kepemilikan sebagian |
| 70% dari konsep yang belum buka | Rp 5,1 miliar (sekitar USD 309.000) | Tanpa riwayat operasi |
| Ambil alih restoran di Berawa | Rp 4 miliar (sekitar USD 242.000) | Tidak disebutkan |
| Kafe di Canggu | Rp 16 miliar sebagai usaha; Rp 12,6 miliar untuk hak sewanya saja | Usaha yang berjalan dihargai Rp 3,4 miliar di atas nilai propertinya |
| Restoran Mediterania di Uluwatu | USD 486.000 | Omzet 12 bulan USD 453.000, laba USD 17.000 |
Sumber: Smergers, kategori usaha makanan dan minuman di Bali (baris 1–3); iklan agen di Ray White Indonesia, Prestige Property Bali, dan Bali Home Immo (baris 4–5); Searchfunder (baris 6). Dikumpulkan 12 November 2026; tanggal iklan beragam. Nilai dolar dihitung pada kurs Rp 16.500 per dolar AS.
Cara menilai usaha dari sisa sewa dan arus kas yang terverifikasi.
Baca baris terakhir dua kali. Restoran dengan omzet USD 453.000 setahun hanya menyisakan USD 17.000, di bawah 4% dari penjualan. Dengan laba sebesar itu, harga penawarannya setara dengan lebih dari 28 tahun laba. Dua angka lebih penting daripada harga penawaran mana pun: sisa tahun sewa dan laba yang bisa Anda buktikan.
Sisa sewa
Sewa komersial di Bali umumnya berjalan lima atau sepuluh tahun yang dibayar di muka, dan perpanjangannya dilaporkan berarti akta baru dengan harga tanah pada saat itu, bukan kelanjutan dari tarif sewa lama. Restoran dengan sisa sewa tiga tahun adalah usaha tiga tahun, kecuali harga perpanjangannya sudah tertulis. Lihat cara membaca kontrak sewa tempat usaha.
Arus kas terverifikasi
Minta ekspor data kasir (POS), rekening koran, dan laporan pajak restoran daerah untuk 12–24 bulan terakhir. Restoran memungut 10% dari setiap tagihan dan menyetorkannya ke kabupaten, sehingga bukti setor pajak menunjukkan omzet yang dilaporkan pemilik. Jika ketiga sumber itu tidak cocok, pakai angka yang terendah.
Uji kewajaran
Tolok ukur yang dipublikasikan menempatkan casual dining di Indonesia pada laba bersih 5–12% dan fine dining pada 10–20% (Klikit, 2026). Iklan yang jauh di atas angka itu butuh bukti yang lebih kuat daripada sebuah spreadsheet. Patokan umum industri, bukan studi khusus Bali, menilai balik modal dua sampai lima tahun sebagai baik dan di atas tujuh tahun sebagai berisiko. Uji cepatnya: jika balik modal pada laba yang terbukti lebih panjang daripada sisa sewa, harganya terlalu tinggi.
Uji tuntas sebelum membayar uang muka.
- Akta sewa: sisa tahun, syarat perpanjangan secara tertulis, persetujuan pemilik lahan atas pengalihan.
- Zonasi: lahan boleh didirikan bangunan komersial dan bukan lahan sawah dilindungi maupun tanah negara. Di Pantai Bingin, pembongkaran 48 bangunan tanpa izin di atas tanah negara dimulai pada 21 Juli 2025 (The Bali Sun).
- Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) yang sesuai dengan bangunan sebagaimana berdiri hari ini, termasuk bangunan tambahannya.
- Perusahaan: akta, pemegang saham, NIB, dan kode KBLI (kode klasifikasi usaha) yang sesuai dengan kegiatan tempat usaha itu.
- Sertifikat operasional: Sertifikat Standar terverifikasi, sertifikat laik higiene sanitasi (SLHS), dan izin minuman beralkohol jika alkohol ada di menu.
- Pajak: SPT badan, laporan pajak restoran bulanan, pajak penghasilan karyawan.
- Karyawan: kontrak, upah dibandingkan dengan upah minimum yang berlaku (Rp 3.791.003 per bulan di Badung untuk 2026), cuti dan pesangon yang terutang.
- Penjualan per bulan, termasuk Februari dan Maret, bulan terlemah bagi hotel di Bali (Horwath HTL, Maret 2026).
- Daftar peralatan beserta umurnya; kondisi exhaust hood, grease trap, cold room, dan sambungan listrik.
- Utang, deposit pemasok, acara yang sudah dibayar di muka, dan voucher hadiah.
Cara beli bisnis di Bali, langkah demi langkah.
- 01
Ajukan empat pertanyaan dulu
Sisa tahun sewa, perusahaan mana yang memegang izin, omzet yang dilaporkan tahun lalu, dan mengapa pemilik menjual.
- 02
Buat penawaran bersyarat
Penawaran tertulis yang tidak mengikat dan bergantung pada telaah dokumen serta survei teknis. Belum ada uang yang berpindah.
- 03
Periksa dokumen dan bangunan
Notaris dan konsultan perizinan menelaah sewa, perusahaan, dan izin. Kami menyurvei struktur, atap, listrik, exhaust, saluran pembuangan, dan dapur, lalu menghitung biaya pekerjaan yang dibutuhkan.
- 04
Pilih jalurnya
Beli aset atau beli saham, diputuskan bersama notaris setelah risikonya diketahui. Lampirkan daftar semua yang termasuk dalam transaksi.
- 05
Tanda tangani akta notaris
Pengalihan sewa atau pengalihan saham, ditandatangani pemilik lahan bila kontrak sewa mensyaratkannya. Tanyakan apakah sebagian harga bisa ditahan sampai izinnya dipastikan.
- 06
Serah terima
Stok opname, pembacaan meteran, kunci, akses akun platform, rapat dengan karyawan, dan permohonan izin yang diajukan pada minggu yang sama.
Kapan bangun baru lebih murah daripada membeli.
Harga ambil alih membayar tiga hal: sisa tahun sewa, fit-out yang dirancang orang lain, dan goodwill.
Kisaran indikatif kami untuk 2026 adalah Rp 8,5–18 juta per m² untuk bangun baru di lahan kosong dan Rp 4,5–14 juta per m² untuk fit-out bangunan yang sudah berdiri. Untuk 80 kursi yang dibangun baru dengan tingkat finishing menengah kami, totalnya Rp 3,5–4,7 miliar (sekitar USD 213.000–286.000) setelah ditambah dapur, furnitur, biaya desain, biaya perizinan, pra-pembukaan, dan cadangan 8%, belum termasuk sewa lahan dan modal kerja. Harga tetap mengikuti gambar kerja dan RAB (rencana anggaran biaya). Kalkulator biaya memberi kisaran untuk jumlah kursi Anda sendiri.
Sandingkan ambil alih di Berawa senilai Rp 4 miliar dengan kisaran itu. Uangnya mirip. Yang berbeda adalah apa yang Anda pegang sesudahnya: dapur dan atap yang umurnya tidak diketahui di atas sewa yang sebagian sudah terpakai, atau bangunan baru di atas sewa yang Anda negosiasikan sendiri.
- Membeli lebih unggul ketika labanya terbukti, sewanya panjang, izinnya beres, dan lokasinya tidak bisa diulang.
- Membangun lebih unggul ketika harganya sebagian besar goodwill, sewanya pendek, dapurnya tidak cocok dengan menu Anda, atau interiornya toh akan Anda bongkar.
Waktu adalah biaya dari membangun: estimasi perencanaan kami 9–14 bulan dari lahan sampai buka dan 3–6 bulan untuk fit-out. Ambil alih dengan izin yang beres bisa beroperasi sejak minggu pertama.
Yang kami kerjakan untuk pembeli.
Kami kontraktor, bukan broker; kami tidak mengiklankan usaha yang dijual. Untuk pembeli, kami mengerjakan tiga hal. Kami menyurvei tempat usaha sebelum Anda berkomitmen dan menghitung biaya pekerjaan yang dibutuhkan bangunan, instalasi MEP, dan dapurnya. Kami mendesain ulang dan merenovasi tempat yang sudah Anda beli, termasuk dapur baru bila dapur lama sudah habis masa pakainya. Dan ketika angkanya lebih berpihak pada tempat baru, kami membukanya dari lahan kosong, dengan konstruksi oleh tim Kimo Construction.
Jalur ketiga adalah saham di restoran baru. Anda mengambil saham di perusahaan Indonesia (PT PMA) yang memegang sewa dan izin, dengan perjanjian pemegang saham yang disusun notaris; nilai penyertaan, pelaporan, dan syarat keluar ditetapkan per proyek dan dikirim sebagai lembar proyek lewat WhatsApp. Tidak ada imbal hasil yang dijanjikan. Lihat cara kerja kepemilikan bersama.
Kirim tautan iklannya lewat WhatsApp dan kami akan sampaikan apa yang kami periksa lebih dulu.
Pertanyaan yang sering masuk ke WhatsApp
Bolehkah orang asing beli bisnis di Bali?
Boleh, lewat PT PMA yang membeli asetnya, atau dengan membeli saham perusahaan yang memiliki tempat usaha itu. Lewat jalur mana pun, perusahaan harus memenuhi aturan modal penanaman modal asing dalam Peraturan BKPM 5/2025: Rp 2,5 miliar disetor dan rencana investasi yang dinyatakan lebih dari Rp 10 miliar. Sisi perizinannya ada di halaman perizinan kami.
Di mana mencari bisnis yang dijual di Bali?
Di marketplace iklan seperti Smergers, di situs agen properti, dan di iklan yang dipasang pemilik. Anggap setiap angka sebagai klaim penjual sampai Anda memegang dokumennya. Untuk restoran, lihat cara menilai restoran yang dijual.
Apakah izin ikut beralih saat saya membeli restoran di Bali?
Pada pembelian saham, izin tetap melekat pada perusahaan yang Anda beli. Pada pembelian aset, perusahaan Anda sendiri biasanya mengajukan izin baru, dan itu makan waktu. Tanyakan kepada konsultan perizinan persetujuan mana yang melekat pada bangunan; jalur untuk pemilik asing ada di bolehkah orang asing membuka restoran di Bali.
Apa arti “over kontrak” di iklan usaha Bali?
Amankah membeli bisnis di Bali yang dijual langsung oleh pemilik?
Bisa aman, jika dokumennya kuat. Belum ada yang menelaah sewa, izin, atau penjualannya, jadi jalankan pemeriksaan yang sama seperti pada pembelian lain dan mintalah bangunannya disurvei; laporan survei lokasi kami dijelaskan di halaman cara kerja.
Baca selanjutnya
Beli atau bangun
Over kontrak restoran di Bali: cara menilai hak sewa dengan harga penawaran 2026 (Rp 2,6–30 miliar), daftar uji tuntas, dan biaya bangun baru. WhatsApp.
Bisnis di Bali untuk asing
Bisnis di Bali untuk asing pada 2026: apa yang boleh dan tidak boleh dimiliki, modal PT PMA Rp 2,5 miliar, blokir OSS, audit. Tanya lewat WhatsApp.
Kepemilikan bersama
Investasi restoran Bali lewat kepemilikan bersama: saham di PT PMA pemegang sewa dan izin, aturan modal 2026, tanpa janji imbal hasil. Tanya via WhatsApp.