Как купить бизнес на Бали и когда построить новый выходит дешевле.

Может ли иностранец купить бизнес на Бали.

Да — через компанию, но не как частное лицо, на которое оформлены лицензии.

Ориентир — правила, общие для всех компаний с иностранным капиталом: 2,5 млрд рупий оплаченного уставного капитала и заявленные инвестиции свыше 10 млрд рупий; обе цифры установлены BKPM Regulation 5/2025. Если компания продавца принадлежит местным владельцам, до разговора о цене спросите нотариуса, что потребуется, чтобы в неё вошёл иностранный участник.

Одно изменение 2026 года определяет весь рынок. 18 мая 2026 года Emerhub сообщил, что национальный портал лицензирования (OSS) больше не принимает на Бали новые компании с иностранным капиталом, чей код деятельности отнесён к низкому или средне-низкому риску; действующие компании с идентификационным номером бизнеса (NIB) при этом сохраняют лицензии и проходят проверки. Поэтому некоторые существующие компании стоят дороже своей мебели, а их документы нужно читать построчно. Правила — в статье бизнес на Бали для иностранца, расходы на создание новой компании — в статье как открыть бизнес на Бали.

Как оценить бизнес: оставшаяся аренда и подтверждённый денежный поток.

Перечитайте последнюю строку. Ресторан с оборотом 453 000 долларов в год оставил владельцу 17 000 долларов — меньше 4% выручки. При такой прибыли запрашиваемая цена равна заработку более чем за 28 лет. Важнее любой цены в объявлении две цифры: сколько лет осталось по аренде и какую прибыль можно доказать.

Оставшийся срок аренды

Коммерческую аренду на Бали обычно заключают на пять или десять лет с оплатой вперёд, а продление, по сообщениям, означает новый акт по той цене, которой земля будет стоить к тому моменту, а не продолжение прежней ставки. Ресторан, у которого осталось три года аренды, — это бизнес на три года, если цена продления не зафиксирована письменно. Подробнее — в статье как читать договор коммерческой аренды.

Подтверждённый денежный поток

Запросите выгрузки из кассовой системы, банковские выписки и декларации по региональному ресторанному налогу за последние 12–24 месяца. Ресторан начисляет 10% на каждый счёт и перечисляет эти деньги округу, так что налоговые платежи показывают оборот, который заявлял владелец. Если три источника расходятся, берите наименьшую цифру.

Проверка на здравый смысл

Опубликованные ориентиры дают демократичным ресторанам Индонезии (casual dining) 5–12% чистой прибыли, а ресторанам высокой кухни — 10–20% (Klikit, 2026 год). Объявлению с показателями намного выше нужны доказательства посерьёзнее, чем таблица в файле. Общеотраслевое правило — не исследование по Бали — считает хорошей окупаемость от двух до пяти лет, а срок больше семи лет называет рискованным. Быстрый тест: если окупаемость при доказанной прибыли длиннее оставшейся аренды, цена завышена.

Когда построить новое дешевле, чем купить.

Цена переуступки оплачивает три вещи: оставшиеся годы аренды, отделку по чужому проекту и гудвилл.

Наши ориентировочные диапазоны на 2026 год — 8,5–18 млн рупий за м² за новое строительство на пустом участке и 4,5–14 млн рупий за м² за отделку готового здания. Новый ресторан на 80 мест со средним уровнем отделки выходит в 3,5–4,7 млрд рупий (около 213–286 тыс. долларов) с учётом кухни, мебели, проектирования, лицензий, расходов на запуск и резерва 8% — без аренды земли и оборотных средств. Фиксированная цена появляется после чертежей и сметы. Диапазон для вашего числа мест даёт калькулятор стоимости.

Поставьте рядом с этим диапазоном ресторан в Бераве за 4 млрд рупий. Деньги сопоставимые. Разница в том, что остаётся у вас на руках: кухня и кровля неизвестного возраста на частично израсходованной аренде — или новое здание на аренде, условия которой вы согласовали сами.

• Покупка выигрывает, когда прибыль доказана, аренда длинная, лицензии в порядке, а место нельзя повторить.
• Стройка выигрывает, когда цена — в основном гудвилл, аренда короткая, кухня не подходит под ваше меню или интерьер вы всё равно собирались сносить.

Плата за новое строительство — время: по нашей плановой оценке, 9–14 месяцев от участка до открытия и 3–6 месяцев на отделку. Заведение, купленное с лицензиями в порядке, работает с первой недели.

Что мы делаем для покупателя.

Мы строители, а не брокеры: бизнесы на продажу не выставляем. Для покупателя мы делаем три вещи. До сделки обследуем заведение и считаем, каких работ требуют здание, инженерные сети и кухня. Перепроектируем и переделываем купленное заведение, включая новую кухню, если старая своё отработала. А когда цифры говорят в пользу нового заведения, открываем его с пустого участка — строит команда Kimo Construction.

Третий путь — доля в новом ресторане. Вы получаете долю в индонезийской компании (PT PMA), на которую оформлены аренда и лицензии, и акционерное соглашение, составленное нотариусом; размер входа, отчётность и условия выхода определяются по каждому проекту и приходят описанием проекта в WhatsApp. Доходность не обещаем. См. как устроено совладение.

Пришлите ссылку на объявление в WhatsApp — напишем, что проверили бы в первую очередь.