Инвестиции в недвижимость на Бали: данные 2026 года в пользу и против.

Инвестиции в недвижимость на Бали: короткий ответ на 2026 год.

Всё зависит от трёх вещей, которые можно проверить до оплаты: лицензии, по которой объект будет работать, земли, на которой он стоит, и срока аренды, который остался. Ошибётесь в одной — и никакой прогноз заполняемости не спасёт.

Спрос редко выглядел так сильно. В 2025 году на Бали приехали 6,95 млн иностранных гостей — рекорд, примерно на 10% больше, чем 6,33 млн в 2024 году (BPS Bali через Horwath HTL, март 2026 года). Правила редко выглядели так жёстко. Виллы для краткосрочной аренды должны были подтвердить полное лицензирование к 31 марта 2026 года, иностранное частное лицо не может держать такую лицензию на своё имя, а провинция выступила против сделок с землёй через номиналов.

Поэтому ответ состоит из двух половин. Отели и виллы с полным набором лицензий в сильных локациях по-прежнему заполняются. Вилла без лицензии на людной улице, купленная по доходности из брошюры, — вот продукт, который потерял опору.

Что по-прежнему работает: рекордный приток и отели, которые заполняются.

В отчёте Horwath HTL за март 2026 года, построенном на данных Bali Hotels Association, заполняемость отелей по всему острову в 2025 году составила 74% (на 2,3% ниже, чем в 2024 году) при среднем суточном тарифе 2,35 млн рупий, около 150 долларов. BPS, национальная статистическая служба, считает все отели со звёздами и называет более низкую цифру — 61,02%, и это всё равно самый высокий показатель среди индонезийских провинций.

Важно не только сколько людей приезжает, но и кто. Одна только Австралия прислала в 2025 году 1,63 млн гостей (Horwath HTL). По данным BPS Bali, иностранные гости тратят около 2,11 млн рупий (около 128 долларов) за ночь — годом раньше было 2,05 млн, — на первом месте проживание, на втором еда и напитки.

Две оговорки. Предложение 2024 года о двухлетнем запрете на новые отели, виллы и клубы на юге Бали отозвали в январе 2025 года (Skift), так что общего запрета на туристическую недвижимость нет. Внутренний рынок при этом ослаб: по подсчётам Horwath, внутренних прибытий в 2025 году было 9,6 млн против 10,1 млн в 2024 году.

Что стало сложнее в 2026 году: лицензии, исключение из списков и предложение.

Первое изменение — лицензирование. Краткосрочной аренде нужно было показать полный набор лицензий к 31 марта 2026 года, иначе объект снимали с площадок бронирования, а около 1 600 объектов планировали удалить с августа 2026 года (Horwath HTL; Bisnis.com, 3 июня 2026 года). Horwath также указывает, что иностранные частные лица не могут напрямую держать туристическую лицензию на деятельность, которая нужна краткосрочной аренде. Законный путь — компания с иностранным капиталом (PT PMA) с зафиксированным инвестиционным планом свыше 10 млрд рупий (около 606 000 долларов).

Второе — регистрация компаний. С мая 2026 года национальная система лицензирования (OSS) отклоняет новые компании с иностранным капиталом на Бали по кодам низкого и средне-низкого риска, о чём 18 мая 2026 года сообщил Emerhub. Код недвижимости 68111 входит в закрытый список; на один только Бали приходилось 72,1% индонезийских проектов по нему. По сообщениям, региональный закон Perda Bali 4/2026, подписанный в феврале 2026 года, запрещает владение землёй через номиналов под угрозой уголовной ответственности; границы его действия уточните у нотариуса.

Третье — предложение. Horwath насчитывает более 70 жилых проектов с гостиничным управлением, выставленных на продажу, около 40% из них находятся в Чангу и Берава, а доля вилл в этом запасе за год выросла с 13% до 18%. Представительство Банка Индонезии на Бали зафиксировало, что спрос на коммерческую недвижимость в последнем квартале 2025 года снизился на 4,80% за год, а спрос на отели — на 6,71% (Bali Discovery, февраль 2026 года).

Доходность недвижимости на Бали: что источники могут и чего не могут показать.

Ни в одном из доступных нам источников нет аудированного ряда доходности вилл по всему острову. В обороте — мнения агентств. Kibarer в феврале 2026 года написал, что средним виллам трудно удерживать 45–60% заполняемости в межсезонье, а владельцы снижают цены на 10–30%. По сообщениям, Villa Finder прогнозирует снижение заполняемости с 66% до 56% в 2026 году. Ни тот, ни другой методику не публикуют, поэтому читайте оба прогноза как мнения заинтересованных сторон.

Спросите, валовая ли доходность в продающей таблице. У арендованной недвижимости каждый год сокращается оставшийся срок, а управляющая компания, площадка бронирования и бригада по обслуживанию получают свои деньги раньше вас. Мы пересобираем такую таблицу в статье окупаемость виллы на Бали: расчёт после комиссий, простоев и износа срока аренды.

Доля в ресторане: другой риск, а не меньший.

Мы строим и открываем рестораны, поэтому читайте этот раздел, зная нашу позицию. Еда и напитки — вторая по величине статья в бюджете иностранного гостя на Бали после проживания (BPS Bali); по стране в целом на них приходится 18,5% расходов иностранных туристов (BPS, 2025 год).

Утверждение, которое мы готовы отстаивать, узкое. У ресторана на сухой земле с туристическим или коммерческим зонированием, построенного по разрешению на строительство и принадлежащего PT PMA с нотариально заверенной арендой, меньше неизвестных по земле и лицензиям, чем у виллы, купленной через номинала или сдаваемой без туристической лицензии. Ресторанный код KBLI 56101 открыт для 100% иностранного владения и относится к средне-высокой категории риска (Hukumonline, июнь 2026 года), тогда как майский запрет, по сообщениям, заканчивается на средне-низкой. Некоторые консультанты читают запрет шире, поэтому точный код подтверждают в OSS до подписания любой аренды.

Ресторан добавляет операционный риск. В 2024 году на Бали было 64 521 ресторанов и заведений общепита (BPS через GoodStats). Опубликованные ориентиры чистой маржи по Индонезии — от 5–12% для демократичного общепита до 10–20% для ресторанов высокой кухни (Klikit, 2026 год), и их публикуют заинтересованные стороны. Один из выставленных на продажу ресторанов в Улувату показывает годовой оборот 453 000 долларов и прибыль 17 000 долларов. А запрет на продуктивные земли называет рестораны наравне с виллами: в декабре 2025 года в Джатилувихе опечатали 13 зданий, среди них рестораны.

Поэтому опыт оператора и ежемесячная отчётность важнее здания. Наше предложение по совладению — это доли в индонезийской компании (PT PMA), на которую оформлены аренда и лицензии, и акционерное соглашение, составленное нотариусом; размер входа, отчётность и условия выхода определяются по каждому проекту и приходят описанием проекта в WhatsApp. Ожидаемую доходность мы не называем. Прочитайте, как устроена доля в ресторане и о чём спросить любого оператора до совладения, или запросите текущее описание проекта.