Может ли иностранец купить недвижимость на Бали? Аренда, HGB, HGB через компанию и коммерческая земля.

Может ли иностранец владеть землёй на Бали: прямой ответ.

Ни один иностранец как частное лицо не может иметь в Индонезии землю в собственности. Иностранец может иметь право на определённое число лет. На Бали повседневно используются два пути.

• Hak Sewa — договорная аренда. Вы арендуете землю или землю с постройкой у индонезийского собственника на фиксированный срок.
• HGB — право застройки через PT PMA. Общество с ограниченной ответственностью с иностранными участниками получает право строить на земле и пользоваться ею в течение установленного срока.

Ещё совсем недавно был распространён и третий путь — номинал: гражданин Индонезии держит право на землю от имени иностранца. Региональный закон, подписанный в феврале 2026 года, Perda Bali 4/2026, по сообщениям, его запрещает и вводит уголовную ответственность (RRI). Мы не работаем со схемами с номиналами и владением такую схему не считаем.

Аренда земли на Бали: как работает договор Hak Sewa.

Аренда — это договор, поэтому почти всё зависит от того, что написано в акте. Цену земли называют за сотку (are — это 100 м²) в год. Недавние объявления в Чангу просят 15, 18 и 25 млн рупий за сотку в год (Bali Exception), то есть примерно от 910 до 1 515 долларов по курсу 16 500 рупий за доллар. Обзор агентства за апрель 2026 года называет диапазоны от примерно 3–10 долларов за м² в год в районе Убуда до 20–40 долларов в Семиньяке (Getwherenext).

Три пункта определяют, сколько стоит бумага.

• Продление. Horwath HTL отмечает, что условия возобновления в целом «по договорённости». Спросите, фиксирует ли ваш акт цену или формулу — или только намерение поговорить.
• Использование. Право строить, вести бизнес и сдавать в субаренду должно быть прописано. Аренда, подписанная на дом, не делает участок коммерческим.
• Форма. Акт должен быть нотариальным, а право собственника на землю и его личность проверяет нотариус, которого назначили вы.

С каждым годом актив теряет год. Что это делает с доходностью, разобрано в руководстве по доходности виллы.

HGB через PT PMA: когда право держит компания.

HGB, Hak Guna Bangunan, — право застройки, которое выдают на установленный срок, и держать его может компания с иностранным капиталом. Консультанты описывают срок по постановлению правительства 18/2021 как 30 лет, продление на 20 лет и возобновление на 30. Действующий порядок уточните у нотариуса.

У самой компании своя цена входа. BKPM Regulation 5/2025 устанавливает оплаченный уставный капитал 2,5 млрд рупий (около 150 000 долларов) и требует инвестиционного плана свыше 10 млрд рупий (около 606 000 долларов), в который не входят земля и здания (Hukumonline, июнь 2026 года).

Открыты не все цели. По сообщению Emerhub, с мая 2026 года система лицензирования OSS отказывает новым компаниям с иностранным капиталом на Бали по кодам низкого и средне-низкого риска, и код недвижимости 68111 входит в этот список. Новая компания, созданная только затем, чтобы владеть недвижимостью и сдавать её, — вопрос к лицензионному агенту. Компания, которая ведёт бизнес на земле по коду, остающемуся открытым, — другой случай. Hukumonline относит рестораны (KBLI 56101) к средне-высокому уровню с допустимым 100% иностранным владением. Источники расходятся по кафе и некоторым другим классам, поэтому код сначала подтверждают в OSS. Подробнее — в статье может ли иностранец открыть ресторан на Бали.

Можно ли владеть виллой на Бали: держать — да, сдавать — на условиях.

Вы можете держать аренду виллы и жить в ней. Сдавать её посуточно — отдельный вопрос. Horwath HTL недвусмысленно пишет, что туристические лицензии на краткосрочную аренду иностранец как частное лицо напрямую получить не может, а путь через компанию связан с инвестиционным планом свыше 10 млрд рупий. Объекты, которые не смогли подтвердить полный набор лицензий к 31 марта 2026 года, рисковали исчезнуть с площадок бронирования.

Так что на вопрос «могу ли я этим владеть» ответ «да», а на вопрос «могу ли я на этом легально зарабатывать» — «на условиях». Взгляд покупателя — в статье стоит ли покупать виллу на Бали, а тревожные признаки — в тревожных признаках инвестиций в виллы.

Коммерческая недвижимость на Бали: почему аренда под рестораны короче.

Магазины, кафе и площадки под рестораны подчиняются другому обычаю. Лицензионные консультанты сообщают, что коммерческую аренду на Бали часто оплачивают вперёд на 5 или 10 лет (Emerhub). Справочник по затратам за 2026 год от одного из поставщиков, для помещений размером с кафе, называет годовую аренду 150–350 млн рупий на главных дорогах Чангу, 100–250 млн в Семиньяке и 50–200 млн в Убуде, с оплатой за один–два года вперёд и минимальным сроком два года (MistSystem, апрель 2026 года).

Для ресторана срок аренды — исходное условие проекта. Отделка существующего здания должна окупиться внутри срока, поэтому пять лет подходят для лёгкого интерьера, а не для тяжёлой перестройки. Новому зданию на пустой земле нужна долгая аренда земли или право, закреплённое за компанией, потому что судьбу здания по окончании срока решает акт. Стройка тоже отнимает время у аренды: наш плановый диапазон — 9–14 месяцев для нового здания и 3–6 месяцев для отделки.

Не весь рынок на стороне арендодателя. Отделение Bank Indonesia на Бали зафиксировало падение спроса на коммерческую недвижимость на 4,80% год к году в четвёртом квартале 2025 года (Bali Discovery, февраль 2026 года).

Мы читаем договор аренды с чертежами в руках: срок против окупаемости, право строить, подъезд для грузовиков, электричество и вода. См. как читать договор коммерческой аренды на Бали и строительство ресторана на вашей арендованной земле.

От прав на землю до ресторана: где подключаемся мы.

Мы строим и открываем рестораны силами команды Kimo Construction, поэтому права на землю — первая страница каждого проекта, который мы берём. Наше утверждение ограниченное. По сравнению с виллой, купленной через номинала или сдаваемой без туристической лицензии, у ресторана меньше неизвестных по земле и лицензиям — при условии, что он стоит на сухой земле с зонированием под туризм или коммерцию, построен с разрешением и принадлежит PT PMA по нотариально заверенной аренде. Зато его риск операционный: кухня и команда, которые должны работать каждый день, при аренде, которая обычно короче. Риск другой, а не меньший.

Если вам больше подходит доля, чем аренда, совладение — это доли в индонезийской компании (PT PMA), на которую оформлены аренда и лицензии, с акционерным соглашением, составленным нотариусом; размер входа, отчётность и условия выхода определяются по каждому проекту и приходят описанием проекта в WhatsApp. Доходность не обещаем. Читайте совладение рестораном шаг за шагом и руководство по совладению, прикиньте первый бюджет в калькуляторе стоимости или посмотрите шесть типов активов рядом в статье как инвестировать на Бали. Чтобы начать, пришлите нам точку на карте.