Стоит ли покупать виллу на Бали: что правила 2026 года значат для покупателей.

Кто сейчас может легально сдавать виллу.

Отчёт Horwath HTL здесь категоричен: иностранные частные лица не могут напрямую держать туристические лицензии на деятельность, которые нужны краткосрочной аренде. Иностранному покупателю, которому нужен доход от посуточной сдачи, требуется компания с ограниченной ответственностью и иностранным капиталом, PT PMA, и Horwath отмечает, что этот путь предполагает зафиксированный инвестиционный капитал свыше 10 млрд рупий (около 606 000 долларов).

BKPM Regulation 5/2025 смягчил одну цифру и оставил другую. Оплаченный уставный капитал снизился до 2,5 млрд рупий (около 150 000 долларов) на компанию. Инвестиционный план свыше 10 млрд рупий по-прежнему не включает землю и здания, так что сам участок и сама вилла в него не засчитываются (Hukumonline, июнь 2026 года).

Затем пришёл запрет на регистрацию. Emerhub сообщает, что с мая 2026 года OSS отклоняет новые компании с иностранным капиталом на Бали по кодам низкого и средне-низкого риска. Какой код размещения нужен конкретной вилле и к какой категории риска он относится — вопрос к лицензионному агенту. Задайте его до задатка, а не после.

Сделки через номиналов после Perda 4/2026.

Годами обходным путём был номинал: земля, оформленная на гражданина Индонезии, и побочные соглашения, которые дают иностранному покупателю контроль. По сообщениям, Perda Bali 4/2026 запрещает владение землёй через номиналов и предусматривает уголовные санкции (RRI). Официальный текст мы не читали, поэтому считайте подробности сообщёнными и несите вопрос нотариусу.

Практический вывод от мелкого шрифта не зависит. Конструкция, которая работает, пока её никто не проверяет, — это не собственность. Если на вопрос «на кого оформлен титул» продавец называет человека, которого вы никогда не видели, виллу оценили так, будто она ваша, а оформили так, будто нет.

Виллы на Бали — хорошая инвестиция? Что показывают цифры 2025 года.

Аудированного ряда заполняемости частных вилл нет, поэтому ближайшие измеренные цифры — по отелям. В среднем по Бали в 2025 году они составили 74%. Чангу и Табанан, где стоит значительная часть нового фонда вилл, показали 60% — самое низкое значение среди районов, которые отслеживает Horwath. Гости там и живут меньше всех: в среднем 2,4 дня против 4,0 в Легиане и 3,2 в Семиньяке. Короткие проживания — это больше смен гостей и больше пустых ночей между бронированиями.

Календарь неровный. Пик заполняемости отелей пришёлся на июль, 85,9%, а самыми слабыми по доходу на номер были февраль и март (Horwath HTL). Комментарии агентств по виллам указывают в ту же сторону: Kibarer, агентство по виллам, в феврале 2026 года заявил, что средней вилле трудно держаться на 45–60% в межсезонье, а владельцы снижают цены на 10–30%. Это мнение агентства без опубликованной методики.

Предложение сконцентрировано. На продажу выставлено более 70 жилых проектов с гостиничным управлением, и около 40% приходится на Чангу и Берава, а доля вилл в этом запасе за год выросла с 13% до 18% (Horwath HTL).

Инвестиции в виллы на Бали или доля в ресторане: что меняется, а что остаётся прежним.

Мы строим рестораны и входим в долю, поэтому у нас здесь есть интерес. Взвешивайте дальнейшее с учётом этого.

Многое остаётся прежним. Ресторану с иностранным капиталом нужна та же PT PMA, те же 2,5 млрд рупий оплаченного уставного капитала и тот же план свыше 10 млрд рупий, что и лицензированной вилле. Налог 0,5% с оборота, по сообщениям, закрыт для обоих. Концепция с упором на бар может попасть в диапазон налога на развлечения 40–75% вместо ресторанного налога 10%, в зависимости от того, как лицензировано заведение (Pajakku). И в правилах о сельхозземлях рестораны названы рядом с виллами: рестораны были среди 13 зданий, опечатанных в Джатилувихе в декабре 2025 года.

Меняется три вещи. Первая — лицензионная позиция. Hukumonline (июнь 2026 года) относит ресторанный код KBLI 56101 к средне-высокой категории риска, открытой для 100% иностранного владения, а майский запрет, по сообщениям, охватывает только две низшие категории. Консультанты расходятся насчёт кафе и некоторых классов ресторанов, поэтому код проверяют в OSS до подписания аренды. Вторая — для еды и напитков план свыше 10 млрд рупий считается один раз на округ, так что ресторан, бар и кафе в Бадунге могут уместиться под одним планом (BKPM Regulation 5/2025). Третья — вид риска. Если поставить ресторан на сухую землю с коммерческим или туристическим зонированием, получить разрешение на строительство и держать нотариально заверенную аренду на PT PMA, то неотвеченных вопросов по земле и лицензиям остаётся меньше, чем у виллы, оформленной на номинала, или сдаваемой без туристической лицензии. Риск переходит в операции: персонал, себестоимость продуктов, 64 521 конкурирующих заведений (BPS, 2024 год) и чистая маржа, которую опубликованные индонезийские ориентиры оценивают в 5–20% в зависимости от формата (Klikit, 2026 год).

Это другой риск, а не меньший, и доходность мы не обещаем. Наше предложение по совладению — это доли в индонезийской компании (PT PMA), на которую оформлены аренда и лицензии, и акционерное соглашение, составленное нотариусом; размер входа, отчётность и условия выхода определяются по каждому проекту и приходят описанием проекта в WhatsApp. Начните со страницы о совладении рестораном или с руководства по совладению.

Если вы всё же собираетесь купить виллу на Бали: порядок работы.

Сначала проверьте землю и лицензии, потом торгуйтесь о цене. Прочитайте, как устроены аренда и земля, принадлежащая компании, прежде чем сравнивать объявления.

Если хотите увидеть, что тот же капитал делает в общепите, калькулятор стоимости даёт первый бюджет по числу мест и уровню отделки. Его диапазоны ориентировочные на 2026 год; фиксированная цена появляется после чертежей и сметы. Для более широкого сравнения см. как инвестировать на Бали.