Инвестиции на Бали из Австралии: структуры, индонезийские налоги и проверки, которые можно провести из дома.

Австралийцы — крупнейший рынок Бали, и как гости, и как покупатели.

В 2025 году из Австралии на Бали прилетели 1,63 млн человек — почти втрое больше, чем из следующей по списку Индии (569 261 человек; Horwath HTL, март 2026 года, по данным BPS).

Тот же перекос виден в поиске. В нашей выгрузке Google Trends от 12 ноября 2026 года Австралия оказалась первым регионом мира по запросам «invest in bali» и «bali business for sale». А в австралийских подсказках поисковика запрос «restaurant for sale in b» предлагает Бали раньше Брисбена.

Знание острова по отпускам помогает оценить меню и улицу. О зонировании, правилах для компаний и налогах оно ничего не говорит, а именно от этих трёх вещей зависит, безопасны ли инвестиции на Бали из Австралии. Полный перечень видов активов начинается со статьи как инвестировать на Бали.

Как инвестировать на Бали из Австралии: три документа, на которые можно оформить владение.

Иностранец не может быть собственником земли в Индонезии как физическое лицо. Всё, что вы можете подписать, укладывается в три документа.

Аренда на ваше имя

Договорная аренда (Hak Sewa), как правило, на 25–30 лет. Это обычный путь для тех, кто вкладывается в недвижимость на Бали из Австралии, но одна аренда не даёт права вести торговлю. Для посуточной сдачи виллы нужна туристическая лицензия, а Horwath HTL отмечает, что иностранные физические лица получить её напрямую не могут.

Собственная компания

PT PMA — индонезийское общество с ограниченной ответственностью с иностранным капиталом. По постановлению правительства PP 18/2021 оно может держать право застройки (HGB) на срок 30 + 20 + 30 лет, заключать договоры аренды, получать лицензии и нанимать сотрудников.

Доли в чужой компании

Вы приобретаете доли в уже существующей PT PMA и становитесь совладельцем всего, что ей принадлежит. Ваша защита — учредительный акт компании и акционерное соглашение. Так устроено совладение рестораном.

Четвёртую схему нужно отвергать: индонезийский гражданин, который держит землю «за вас». Региональный закон Бали Perda 4/2026, по сообщениям, запрещает владеть землёй через номинала и предусматривает уголовную ответственность (RRI Denpasar, февраль 2026 года).

Как открыть бизнес на Бали австралийцу: правила для компаний в 2026 году.

Чтобы вести заведение самостоятельно, важнее всего четыре правила. Они одинаковы для граждан любой страны.

• Капитал. Минимальный оплаченный уставный капитал — 2,5 млрд рупий (около 150 000 долларов) на компанию, а инвестиционный план должен превышать 10 млрд рупий без учёта земли и зданий (BKPM Regulation 5/2025). Юридическая фирма Withers сообщала в октябре 2025 года, что внесённые деньги должны оставаться на счёте компании 12 месяцев, если их не потратили на капитальные работы или оборотные средства.
• Код деятельности. С 2026 года национальная система лицензирования (OSS) отклоняет новые регистрации компаний с иностранным капиталом на Бали по видам деятельности низкой и средне-низкой категории риска (Emerhub, 18 мая 2026 года). Крупный ресторан (KBLI 56101) относят к средне-высокой категории (Hukumonline, 25 июня 2026 года), и он должен остаться открытым, хотя консультанты спорят, как далеко заходит запрет. Подтвердите код до подписания аренды.
• Лицензии. Ресторану нужны номер бизнеса (NIB), подтверждённый сертификат стандарта, сертификат туристического стандарта и санитарно-гигиенический сертификат (SLHS) — так пишет Hukumonline; полный перечень — на странице лицензий.
• Люди. Чтобы нанять иностранца, а это можете быть и вы, нужен одобренный план привлечения иностранных работников (RPTKA). Местные зарплаты отсчитываются от минимальной на 2026 год — 3 791 003 рупии в месяц в Бадунге (постановление губернатора о минимальных зарплатах на 2026 год).

Сроки, которые называют агенты, — от 4 до 8 недель на регистрацию компании и получение NIB (MistSystem; Amoda). Наш ориентир для ресторана на 80 мест, построенного с нуля на уровне фирменного стандарта, — 3,5–4,7 млрд рупий (около 213–286 тыс. долларов) без учёта аренды земли и оборотных средств; это ориентировочный диапазон на 2026 год, а фиксированная цена появляется после чертежей и сметы. Подробнее — в статье как открыть бизнес на Бали.

Валюта: сделка считается в рупиях.

Все суммы, которые вас обязывают, — в рупиях: правило о капитале, аренда, договор подряда, зарплаты и дивиденды. На этом сайте доллары США показаны по курсу 16 500 рупий за доллар. В 2025 году опорный курс центрального банка в среднем составил 16 478 рупий за доллар (BPS по данным ANTARA), а в отчёте Horwath HTL использован курс 16 705. Курса австралийского доллара мы не публикуем: в наших источниках его нет.

• Конвертируйте по этапам. Стройка оплачивается по этапам, поэтому весь бюджет не обязан уходить по курсу одного дня.
• Часть денег будет лежать в рупиях. Правило 12 месяцев удерживает долю уставного капитала на счёте компании, пока её не потратят на проект.
• Читайте отчёты в рупиях. Ресторан зарабатывает и тратит в основном рупии. Валютный риск ложится на вас в тот момент, когда вы вводите деньги или выводите дивиденды.

Реальная вовлечённость и место доли в ресторане.

Инвестиции на Бали из Австралии требуют честности насчёт расстояния. Заведению, которым вы владеете целиком, нужны управляющий, которому вы доверяете, бухгалтер и ваш созвон почти каждую неделю. Доля требует меньше: ежемесячно разбирать цифры и несколько раз в год голосовать. Пассивным не является ни то, ни другое.

Готовьтесь к неровным месяцам: заполняемость отелей Бали достигла пика 85,9% в июле 2025 года, а выручка на номер была самой слабой в феврале и марте (Horwath HTL). Оценивать заведение нужно по полному году.

У доли в ресторане есть реальные доводы и реальная цена. Довод: путь получения лицензий описан и открыт для полного иностранного владения, а на правильно зонированной суше вопросы по земле закрыты ещё до оплаты. Цена: это действующий бизнес с тонкой маржой и 64 521 конкурентами на острове (GoodStats по данным BPS за 2024 год), а правила зонирования, из-за которых закрывают виллы, закрывают и рестораны. Обе стороны разобраны в статье стоит ли покупать виллу на Бали.

Чем занимаемся мы и что прислать в WhatsApp.

Мы открываем и строим рестораны на Бали и входим в них совладельцами; строительство ведёт команда Kimo Construction. При совладении вы получаете доли в индонезийской компании (PT PMA), на которую оформлены аренда и лицензии, и акционерное соглашение, составленное нотариусом; размер входа, отчётность и условия выхода определяются по каждому проекту и приходят описанием проекта в WhatsApp. Доходность мы не обещаем. Предложение — на странице инвестиций в рестораны; стоимость целого заведения можно прикинуть в калькуляторе стоимости.

Напишите нам в WhatsApp: диапазон бюджета (в австралийских или американских долларах), нужно ли вам целое заведение или доля и когда вы в следующий раз сможете быть на Бали. В ответ пришлём список документов, которые нужно запросить.