Investasi beach club di Bali: modal, izin, dan soal pajak hiburan.

Bisnis beach club di Bali dalam bahasa perizinan.

“Beach club” adalah format, bukan izin. Di atas kertas, bisnis beach club di Bali adalah tumpukan kegiatan usaha, masing-masing dengan kode klasifikasi (KBLI) sendiri: restoran (56101), bar (56301), dan sering kali kegiatan rekreasi untuk kolam, day bed, dan acara.

Kode mana yang menjadi kode utama bukan formalitas. Klasifikasi edisi 2025 dilaporkan menggambarkan kelompok bar 56301 sebagai kelompok yang “juga mencakup beach club yang terutama menyediakan minuman”; kami hanya menemukan rumusan itu dalam ringkasan yang diterbitkan. Klub yang berfokus pada rekreasi diarahkan ke kode 93290 atau 93224 dalam ringkasan para konsultan (XPND; kbli.co.id).

Kode utama menentukan tiga hal sekaligus: tingkat risiko, dan dengan itu apakah perseroan terbatas baru milik asing (PT PMA) bisa mendaftarkan kegiatan tersebut di Bali sama sekali, sebab tingkat risiko rendah dan menengah rendah diblokir (Emerhub, Mei 2026); daftar sertifikat yang dibutuhkan; dan pajak atas minuman. Tetapkan kodenya bersama agen perizinan sebelum ada yang membuka spreadsheet. Rinciannya ada di peta perizinan kami.

Investasi beach club di Bali dimulai dari skala modal.

Kami tidak menemukan tolok ukur biaya konstruksi beach club di Bali yang dipublikasikan. Cara yang jujur untuk memperkirakannya adalah dari luas lantai.

Berapa biaya membangun beach club di Bali

Kalkulator kami memakai sekitar 4,5 m² luas kotor per tempat tamu untuk beach club, dibanding 2,6 m² untuk restoran, karena ada kolam, dek, dan beberapa titik layanan. Klub untuk 300 tamu karena itu membutuhkan sekitar 1.350 m² area terbangun dan berdek, belum termasuk parkir. Kisaran kami untuk bangunan restoran baru adalah Rp 8,5–18 juta per m²; ini kisaran indikatif untuk 2026, dan harga tetap mengikuti gambar kerja dan RAB (rencana anggaran biaya). Kolam, dinding penahan, sambungan listrik berdaya besar, dan pengolahan air ditambahkan di atasnya, berdasarkan penawaran. Kalkulator biaya punya pengaturan beach club untuk kisaran awal.

Lahan dan modal perusahaan

Lahan adalah anggaran kedua: klub membutuhkan banyak are (satu are adalah 100 m²), dan lahan tepi pantai harganya jauh di atas lahan pedalaman, seperti terlihat pada tabel di bawah. Perusahaan adalah anggaran ketiga. PT PMA membutuhkan modal disetor Rp 2,5 miliar dan rencana investasi di atas Rp 10 miliar, di luar tanah dan bangunan (Peraturan BKPM 5/2025). Kode makanan dan minuman dihitung gabungan per kabupaten, sehingga restoran dan bar berbagi satu rencana. Kode rekreasi dihitung terpisah menurut aturan umum, jadi klub yang terdaftar di kedua kelompok mungkin harus menunjukkan dua rencana. Tanyakan hal ini kepada notaris lebih dulu.

Soal pajak hiburan: 10% atau 40% ke atas.

Undang-Undang (UU) 1/2022 membatasi pajak daerah atas makanan dan minuman restoran sebesar 10%. Undang-undang yang sama menetapkan kisaran 40–75% untuk diskotek, karaoke, klub malam, bar, dan spa, dan Badung, kabupaten yang mencakup Canggu, Seminyak, dan Uluwatu, dilaporkan berencana menaikkan tarif dari 15% menjadi 40% (Pajakku, 6 November 2023).

Apakah penjualan bar sebuah tempat kena 10% atau 40% bergantung pada cara tempat itu dilisensikan. Kalimat itu adalah seluruh persoalannya. Kami tidak bisa memastikan tarif mana yang berlaku untuk konsep Anda, dan tak seorang pun semestinya menyusun model sebelum konsultan pajak bertanya secara tertulis kepada kabupaten.

Besar selisihnya, dalam hitungan sederhana: minuman yang dipajang Rp 100.000 sebelum pajak membuat tamu membayar Rp 110.000 pada tarif 10% dan Rp 140.000 pada tarif 40%. Entah tamu membayar sekitar 27% lebih mahal, atau tempat itu memangkas harganya sendiri agar tagihan tidak berubah. Pada format yang hidup dari penjualan minuman, selisih itu menentukan apakah investasi beach club berjalan atau tidak. Versi pertanyaan ini untuk bar ada di membuka bar di Bali.

Zonasi pesisir: periksa lahannya sebelum konsepnya.

Empat pemeriksaan harus dilakukan sebelum biaya desain dibayar.

1. Status lahan. Lahan harus berupa tanah yang sah disewa dan dibangun, bukan tanah negara.
2. Konfirmasi zonasi. Konfirmasi tertulis kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR) bahwa lahan persisnya berzonasi pariwisata atau komersial, dengan garis sempadan pantai atau tebing ditandai pada peta ukur. Kami tidak menyebut jarak sempadan; jarak itu dibaca dari rencana tata ruang kabupaten untuk lahan tersebut.
3. Lahan produktif. Instruksi Gubernur 5/2025 melarang pembangunan di sawah yang dilindungi. Di Bukit yang berkapur dan kering, hal ini lebih jarang menjadi masalah. Di sekitar Pererenan dan Seseh, itulah pertanyaan pertama.
4. Ketinggian. Batas lama Bali adalah 15 meter (Perda 16/2009, dilaporkan). Kami belum memeriksa pasal ketinggian dalam rencana tata ruang yang berlaku sekarang.

Kebijakan bisa bergerak ke dua arah. Usulan moratorium dua tahun untuk hotel, vila, dan klub baru di Bali Selatan dibatalkan pada Januari 2025 (Skift). Usulan itu bisa muncul lagi. Rincian per kawasan ada di halaman Uluwatu.

Musiman: kolam tidak laku saat hujan.

Tidak ada kumpulan data publik yang melacak penjualan beach club per bulan. Tingkat hunian hotel adalah pendekatan terdekat, dan angkanya berayun: 85,9% pada bulan puncak Juli 2025, dengan pendapatan per kamar paling lemah pada Februari dan Maret (Horwath HTL, Maret 2026). Kedatangan wisatawan domestik turun sekitar 5% dalam laporan yang sama.

Lama menginap penting bagi tempat yang mengandalkan kunjungan siang. Tamu hotel menginap rata-rata 2,4 hari di Canggu dan Tabanan, dibanding 4,0 hari di Legian (Horwath HTL). Menginap lebih singkat berarti lebih sedikit sore yang bisa dipakai satu pengunjung untuk memilih kolam Anda.

Biaya tidak ikut berayun mengikuti cuaca. Sewa dibayar di muka, dan tim yang besar digaji setiap bulan, mulai dari upah minimum Badung sebesar Rp 3.791.003 ke atas (Keputusan Gubernur tentang upah minimum 2026). Susun model berdasarkan bulan Februari, bukan Juli.

Apa yang kami bangun, dan apa yang perlu Anda kirim.

Kami membuka, membangun, dan ikut memiliki restoran di Bali, dan tim pembangunnya adalah Kimo Construction. Untuk beach club kami mengerjakan hal yang sama dalam skala lebih besar: cek zonasi sebelum sewa, desain, persetujuan bangunan dan sertifikat laik fungsi (PBG dan SLF), struktur, listrik, air, drainase, dapur dan bar, serta perizinan bersama notaris dan konsultan rekanan. Cakupan pekerjaannya ada di halaman pembangunan beach club. Kami menyarankan pembangunan bertahap: restoran dan bar utama lebih dulu, dek kolam dan dapur kedua menyusul setelah angka musim pertama tersedia.

Jika Anda menginginkan sebagian saham dan bukan satu klub utuh, strukturnya sama dengan yang kami pakai untuk restoran: saham di perusahaan Indonesia (PT PMA) yang memegang sewa dan izin, dengan perjanjian pemegang saham yang disusun notaris; besar tiket, pelaporan, dan syarat keluar ditetapkan per proyek dan dikirim sebagai lembar proyek lewat WhatsApp. Kami tidak menyebut imbal hasil yang diharapkan. Lihat investasi restoran dan cara kerja perjanjian kepemilikan bersama.

Kirim pesan WhatsApp kepada kami dengan pin lokasi, luas lahan dalam are, masa sewa yang ditawarkan, dan kapasitas tamu. Kami membalas dengan pertanyaan zonasi untuk lahan itu dan kisaran anggaran awal.